15,2% de rendement net : pourquoi le logistique mexicain bat tous les records immobiliers

Je me dois de dire que la génèse de cet article vient d’un challenge qui m’a été proposé par un prospect il y a quelques mois. Investisseur chevronné en France, il ne voyait pas l’intérêt d’externaliser ses fonds sans un rendement substantiellement plus élevé que ce qu’il obtenait en métropole, à savoir de l’ordre de 8% nets annuels, ce qui est déjà une très belle performance.

Il m‘a donc indiqué que si je n’obtenais pas a minima 5 points de mieux, les 340.000€ qu’il avait de disponibles ne quitteraient pas le territoire. Mais le véritable challenge était qu’il pouvait doubler la somme si je trouvais au-dessus de 15% nets annuels.

C’est cela qui m’a incité à creuser la question de l’immobilier indistriel local, et que je me suis intéressé à ce que pouvaient proposer plusieurs partenaires en terme de locaux de stockage.

Bien m’en a pris car j’ai rempli ma part du contrat ! Mais, les clients étant les clients, celui-ci n’a pas rempli sa part et a seulement investi la somme prévue au départ.

Nous savons tous à quel point les clients aiment nous lancer des défis mais respectent rarement leurs propres engagements.

Or, si tout le monde regarde les magnifiques plages de la Riviera Maya, les capitaux les plus avertis regardent les zones d’activité. Le “miracle mexicain” ne repose pas que sur le tourisme, loin de là, il s’appuie sur une réalité physique : le Nearshoring. Les entreprises ont besoin de stocker, et elles en ont besoin maintenant pour faire face à une demande en croissance rapide.

Le constat est binaire : là où le résidentiel offre du plaisir et de la rentabilité, l’industriel et les box logistiques offre de la puissance et de la sérénité.

Car l’intérêt croissant pour notre état ne se dément pas. La croissance y est quasiment 2 fois plus rapide que dans le reste du pays et les Mexicains comme les étrangers viennent en rangs de plus en plus serrés.

De ce fait, l’économie locale a besoin de plus en plus de capacité de stockage pour faire face aux besoins croissants, alors que le retard en ce domaine est déjà important.

1. La performance : sortez vos calculatrices

Grâce à notre connaissance du marché et nos contacts locaux diversifiés chez HELIOS, nous avons structuré des opportunités qui redéfinissent la notion de “revenu passif” et ne concernent plus le seul immobilier touristique ou résidentiel.

Prenons l’exemple d’une unité logistique premium :

• L’effet de levier immédiat : en optant pour un acompte de 90% à la signature, vous transformez instantanément un capital de 8,6M MXN (423.000€) en un actif qui en vaut déjà 10,2M MXN (502.000) sur le marché. Et le risque lié à la bonne fin de la livraison est extrêmement faible puisque nous parlons là d’un développement en grande partie terminée et dont la livraison effective est prévue cet été.

• Le cash-back de construction : c’est l’argument ultime. Pendant la construction, votre argent travaille. Vous percevez 1% par mois de rémunération sur votre acompte. Vous encaissez des revenus avant même la livraison.

• Bilan sur 5 ans : une progression de richesse totale (loyers + cash-back + plus-value) de +92,05%. Soit un rendement moyen de 18,41% par an.

2. Pour les pros : la structuration transfrontalière (SCI & société mexicaine)

Pour les gros porteurs et les professionnels du patrimoine, la question n’est pas seulement “combien ?”, mais “comment ?”.

Investir au Mexique via une structure orale française (SCI ou Holding) est non seulement possible, mais c’est un schéma d’une efficacité fiscale redoutable :

• L’écran de la personnalité morale : la SCI détient les parts d’une société mexicaine (S.A. de C.V.). Cela permet de s’affranchir du Fideicomiso pour un usage commercial/industriel.

• L’élimination de la double imposition : grâce à la convention fiscale franco-mexicaine, l’impôt payé au Mexique (très faible sous certains régimes) génère un crédit d’impôt en France.

• La remontée de cash : en utilisant le remboursement du Compte Courant d’Associé, il est possible de sortir les liquidités générées par l’amortissement du bien sans frottement fiscal supplémentaire.

3. Pourquoi ce choix pour 2026 ?

L’immobilier industriel est du type “Acheter et oublier”. Pas de meubles, pas de gestion de turn-over touristique, des baux commerciaux solides, une maintenance minimale et une revalorisation du loyer selon l’INPC (l’indice de la consommation) de l’ordre de 4 à 4,5% annuels. Aucune gestion, tout est délégué, votre seule action est d’encaisser les loyers. C’est l’actif parfait pour équilibrer un portefeuille trop exposé aux marchés résidentiels classiques.

L’oeil d’HELIOS

Si vous cherchez à protéger votre capital ou celui de vos clients dans un actif tangible, liquide et porté par la croissance structurelle du Mexique, les box logistiques représentent un coup de maître dans votre portefeuille.