Etude de cas patrimoniale #2
Nous poursuivons aujourd’hui notre série d’études de cas patrimoniales consacrées aux réflexions réelles que mènent actuellement de nombreux investisseurs francophones face à l’évolution des marchés européens et à la recherche de diversification internationale.
Après avoir abordé dans notre première étude la problématique de la concentration excessive des patrimoines français sur l’Europe et l’euro, nous allons aujourd’hui nous intéresser à un autre sujet devenu central, l’arbitrage intelligent entre rendement élevé et sécurité patrimoniale.
Car derrière les performances parfois spectaculaires affichées par certains investissements internationaux se cache une réalité beaucoup plus importante qui est que ce que recherche l’investisseur est beaucoup plus large que du simple rendement.
Le profil étudié : un investisseur expérimenté mais prudent
Prenons aujourd’hui le cas de Christophe, 52 ans, dirigeant d’entreprise disposant déjà d’un patrimoine immobilier conséquent en France.
Son profil est très représentatif d’une catégorie d’investisseurs que je rencontre de plus en plus, disposant d’un patrimoine (notamment immobilier) déjà structuré, une bonne culture économique et financière, une forte capacité d’épargne, des revenus confortables mais également une exigence croissante sur la sécurité des opérations.
Suite à la vente récente d’un actif, Christophe dispose d’environ 340.000 € immédiatement mobilisables pour investir à l’international, extensible rapidement en cas de belle opportunité.
Son objectif est clairement défini dès le départ et consiste à générer davantage de revenus passifs tout en améliorant la performance globale de son patrimoine et commencer à diversifier une partie de ses actifs hors d’Europe.
Lors de nos premiers échanges, sa position est d’ailleurs très directe :
“Je recherche de la rentabilité avant tout… mais de la rentabilité sécurisée.”
Et je ne suis pas loin de penser que cette phrase résume parfaitement l’état d’esprit actuel de nombreux investisseurs patrimoniaux.
Une proposition particulièrement agressive sur le papier
Dans le cadre de cette réflexion, nous avons étudié ensemble une opération logistique située sur la Riviera Maya, positionnée sur le développement du marché industriel et du stockage professionnel autour de Playa del Carmen.
Le projet repose sur une formule dite “90/10” : versement de 90% du prix pendant la phase finale de construction puis paiement du solde à la livraison.
En contrepartie, plusieurs sources de rémunération étaient proposés, en commençant par une rémunération mensuelle de 1% pendant la phase de construction, un rendement locatif cible de 11,5% indexé annuellement sur l’indice national de la consommation mexicain et une projection de valorisation annuelle d’environ 5,5%.
Sur le papier, les chiffres sont extrêmement impressionnants.
Les chiffres étudiés
Deux options avaient notamment été présentées.
Option 1 — Unité logistique standard
remise immédiate de 15% grâce au paiement anticipé en 90/10 sur le prix initial de 10.205.846 MXN (506.900 €)
investissement : 8.674.969 MXN (430.700 €)
revenus locatifs cumulés projetés sur 5 ans : 5.010.484 MXN (248.900 €)
valorisation estimée du bien après 5 ans : 11.337.838 MXN (563.000 €)
rendement moyen projeté : 18,41%
Option 2 — Unité logistique premium
remise immédiate de 15% grâce au paiement anticipé en 90/10 sur le prix initial de 17.442.827 MXN (866.300 €)
investissement : 14.826.402 MXN (736.300 €)
revenus locatifs projetés sur 5 ans : 8.563.417 MXN (425.366 €)
valeur estimée après 5 ans : 19.377.514 MXN (962.600€)
rendement moyen projeté : 18,41%
Sur le papier, le projet semblait capable de générer une progression patrimoniale totale proche de 92% sur cinq ans. Pour beaucoup d’investisseurs, la décision pourrait sembler évidente.
Le moment où la réflexion change complètement
Au départ, Christophe était très clairement attiré par les performances affichées du projet, mais plus nos échanges avançaient, plus les questions devenaient précises.
Très rapidement, le sujet principal n’était plus le rendement et devenait la qualité réelle du risque acheté. Ses interrogations ont alors porté sur des points beaucoup plus structurants :
comment les fonds sont-ils sécurisés pendant la construction ?
existe-t-il une fiducie ou un mécanisme de séquestre ?
que se passe-t-il en cas de retard de livraison ?
des baux ou pré-engagements locatifs existent-ils déjà ?
quels sont les loyers réellement pratiqués sur des actifs comparables ?
quelle sera la liquidité réelle du bien à la revente ?
le couple rendement / visibilité reste-t-il cohérent pour une allocation patrimoniale importante ?
Des questions qui sortaient totalement du pur cadre financier de départ pour devenir une véritable interrogation sur la sécurisation de l’investissement, une démarche qui différencie les investisseurs expérimentés des investisseurs purement opportunistes.
Diversifier ne signifie pas uniquement rechercher plus de rendement
C’est là un des points les plus intéressants dans les échanges avec des investisseurs expérimentés se projetant sur le moyen terme, la diversification internationale n’est pratiquement jamais motivée uniquement par la recherche de performance.
Bien sûr, les écarts de rendement entre certains marchés européens et certaines zones internationales attirent naturellement l’attention, mais le véritable sujet est souvent ailleurs et consiste à réduire la dépendance globale du patrimoine à une seule zone économique.
Dans le cas de Christophe par exemple, l’objectif n’était finalement pas simplement “d’aller chercher 18%” mais bien de diversifier ses risques.
Son patrimoine est fortement exposé à l’économie française, à la fiscalité française, à l’euro et à l’immobilier résidentiel classique. Une concentration patrimoniale relativement classique créant de facto une forme de vulnérabilité globale.
Et c’est précisément là que la diversification internationale peut prendre tout son sens, car diversifier un patrimoine ne consiste pas uniquement à additionner des lignes d’investissement mais bien à répartir les risques entre plusieurs zones géographiques, plusieurs devises, plusieurs dynamiques économiques, plusieurs typologies d’actifs et plusieurs moteurs de croissance afin de maximiser son potentiel de profit et de minimiser son potentiel de perte.
Un actif international plus dynamique peut donc parfois augmenter légèrement le risque d’une ligne d’investissement tout en réduisant le risque global du patrimoine dans son ensemble grâce à une meilleure diversification.
Ce que recherchent désormais beaucoup d’investisseurs
J’ignore si c’est la conjoncture internationale ou les difficultés domestiques qui en sont à l’origine mais je constate depuis plusieurs mois une évolution très nette chez les investisseurs francophones et particulièrement Français.
Beaucoup de ceux qui m’interrogeaient étaient sur une logique de rendement maximal, considéré comme incontournable pour justifier un investissement hors des frontières.
Aujourd’hui, les critères deviennent beaucoup plus sophistiqués et je vois apparaître des questions “de fond” comme la qualité réelle d’un emplacement, la profondeur du marché, la sécurité juridique, la visibilité locative, la liquidité, la qualité du promoteur.
Du fait de mon passé financier, et a contrario d’énormément de mes confrères locaux purs agents immobiliers, ce sont évidemment des questions que j’abordais lors des entretiens.
Mais elles se font aujourd’hui beaucoup plus fréquemment à l’initiative des prospects, ce qui montre que la réflexion se fait très en amont et que la projection sur le moyen terme est réelle.
Les investisseurs que je rencontre aujourd’hui sont moins dans une logique de “meilleur rendement” que d’équilibre entre rendement, sécurité et résilience.
La diversification patrimoniale a longtemps été perçue comme une simple multiplication des supports d’investissement : un peu d’immobilier, un peu d’assurance-vie, quelques placements financiers, sans trop savoir finalement ce que cela recouvrait réellement.
Mais dans un environnement devenu plus instable, plus inflationniste et plus fragmenté économiquement, cette approche montre progressivement ses limites.
Car un patrimoine peut parfaitement sembler “diversifié” tout en restant extrêmement dépendant d’une seule devise, d’une seule fiscalité, d’une seule zone économique ou d’une seule dynamique immobilière.
Je constate que beaucoup d’investisseurs commencent aujourd’hui à l’intégrer.
Le véritable enjeu n’est plus uniquement de rechercher le rendement maximal, mais de construire un patrimoine capable de traverser différents cycles économiques, de résister à des environnements politiques ou fiscaux changeants et de bénéficier de plusieurs moteurs de croissance indépendants les uns des autres.
Dans ce contexte, la diversification internationale devient moins une recherche “d’exotisme” ou de performance pure qu’une véritable logique de résilience patrimoniale.
C’est probablement l’une des grandes évolutions que nous observons actuellement chez les investisseurs les plus expérimentés.