Etude de cas patrimoniale #4
Chaque année, des milliers de dirigeants français cèdent leur entreprise avec l’idée de profiter enfin de leur liberté retrouvée.
Mais une fois le chèque encaissé, une nouvelle question apparaît : comment transformer un patrimoine professionnel concentré en revenus pérennes pour les vingt ou trente prochaines années ?
C’est précisément la réflexion menée par Joël, 57 ans, artisan français, après avoir vendu son commerce à Lyon et souhaitant s’installer au Mexique avec son épouse.
Le Mexique n’est pas un coup de tête mais à la fois un coup de coeur et un choix de raison puisqu’ils connaissent très bien ce pays, y venant parfois plusieurs fois par an depuis plus de 10 ans.
Comme souvent dans ce type de situation, le véritable défi n’est pas la vente de l’entreprise, le véritable défi commence après.
Le risque invisible : remplacer une concentration par une autre
Durant toute sa vie professionnelle, Joël a bâti son patrimoine autour d’un seul actif : son entreprise, qui comprenait aussi sa résidence principale, comme c’est souvent le cas pour un artisan s’étant installé en centre-ville il y a quelques décennies.
Une situation parfaitement logique mais une fois la société vendue, beaucoup de dirigeants commettent une erreur classique en remplaçant une concentration par une autre.
Ils vendent leur entreprise puis réinvestissent l’essentiel de leur capital dans un seul pays, une seule devise, une seule classe d’actifs.
Le problème est alors simplement déplacé alors que l’objectif patrimonial devrait être exactement l’inverse et profiter de la liquidité créée par la cession pour diversifier.
Le projet : s’installer à Playa del Carmen
Le couple souhaite s’établir sur la Riviera Maya et outre leur grande connaissance du secteur, c’est un choix parfaitement raisonné car la région bénéficie simultanément :
d’une forte croissance démographique
d’une activité touristique internationale
d’investissements massifs dans les infrastructures
d’un coût de la vie bien inférieur à celui de nombreuses régions françaises
Evidemment, une bonne destination ne suffit pas à faire une bonne stratégie patrimoniale, il faut également choisir les bons véhicules d’investissement.
Première option : le résidentiel touristique
La stratégie la plus intuitive consiste à acquérir un ou plusieurs appartements destinés à la location saisonnière.
Les avantages sont connus et nombreux puisque le marché est très liquide, la demande touristique importante notamment vis-à-vis des nord-américains, l’exploitation est très flexible et l’usage à titre personnel reste parfaitement possible.
Mais cette approche présente également plusieurs limites liées à une forte concurrence, une charge de gestion opérationnelle importante si l'on ne délègue pas l'exploitation, une forte saisonnalité des revenus qui oblige à anticiper le lissage de ses revenus sur l’année.
Un bien Airbnb peut ainsi produire d’excellents résultats mais il s’agit rarement d’un investissement totalement passif.
Deuxième option : l’immobilier commercial
L’autre approche consiste à acquérir des locaux commerciaux ou professionnels. Cette stratégie attire souvent moins les investisseurs étrangers alors qu’elle présente plusieurs caractéristiques intéressantes avec notamment des baux de longue durée (généralement 3 ans), des loyers lissés et prévisibles, un entretien souvent transféré au locataire et une implication opérationnelle réduite.
En contrepartie la vacance peut durer plus longtemps au départ du locataire, le marché est moins liquide, et la qualité de l’emplacement devient encore plus déterminante.
Une approche plus équilibrée : la stratégie mixte
Pour un investisseur de 57 ans recherchant à la fois rendement et sérénité, une combinaison des deux options apparaît souvent plus pertinente.
Par exemple un appartement destiné à la location touristique générant des revenus fluctuant avec la saisonnalité, et un local commercial générant des revenus fixes récurrents.
Cette approche permet de diversifier les sources de revenus tout en limitant la dépendance à un seul marché locatif.
Cette stratégie permet de ne pas seulement diversifier les classes d’actifs mais également de diversifier les risques.
Dans le cas de Joël, l’enveloppe disponible après la vente de son commerce et l’acquisition de sa résidence principale au Mexique pourrait permettre de consacrer environ 350.000 à 450.000 € à l’investissement locatif.
Une répartition équilibrée pourrait consister à acquérir :
un appartement d’une chambre à Playa del Carmen destiné à la location saisonnière pour environ 220.000 €. À Playa del Carmen, un appartement bien situé peut connaître un taux d'occupation proche de 85 % durant la haute saison, autour de 65 % en moyenne saison et environ 45 % durant la basse saison. Cette cyclicité doit être intégrée dès le départ dans la construction du budget de retraite.
un local commercial loué à l’année pour environ 180.000 €.
Selon les conditions de marché actuelles, une telle combinaison pourrait viser un rendement brut global compris entre 8 % et 11 % avant fiscalité, tout en répartissant les risques entre activité touristique et activité économique locale.
Dans un scénario cohérent avec les hypothèses retenues, cette allocation pourrait permettre de viser un revenu mensuel moyen compris entre 2.600 et 3.600 €, avant fiscalité et selon les conditions réelles d'exploitation.
Un budget très largement suffisant pour bien vivre à Playa del Carmen, qui est pourtant une ville en moyenne plus chère qu’ailleurs du fait de sa très forte attractivité touristique et économique.
Le véritable sujet : la retraite active
Au cours de nos échanges, Joël évoque également la possibilité de travailler dans le tourisme ou l’hôtellerie, et cette réflexion courante chez mes interlocuteurs mérite d’être abordée avec lucidité.
Le Mexique applique une politique de préférence nationale très marquée sur le marché du travail et favorise très fortement l’emploi local. A titre d’exemple, une entreprise mexicaine doit embaucher 90% de personnel mexicain, sauf si l’emploi concerné ne peut pas être occupé par un employé mexicain.
Et même dans ce cas, l’entreprise devra initier un programme de tutorat ou de formation pour qu’un employé mexicain apprenne le métier.
Pour un étranger de 57 ans ne maîtrisant pas parfaitement l’espagnol, décrocher un emploi salarié classique peut ainsi s’avérer complexe.
En revanche, l’expérience professionnelle accumulée au cours d’une carrière constitue souvent un actif beaucoup plus précieux.
La logique patrimoniale consiste alors moins à rechercher un emploi qu’à créer une activité propre.
Et le dynamisme économique qui règne dans le pays en général et dans l’état du Quintana Roo en particulier permet d’envisager la création d’activités très diverses :
services aux expatriés
conciergerie
activité touristique
gestion immobilière
accompagnement d’investisseurs
Le capital financier issu de la vente de l’entreprise devient alors un outil permettant de financer une nouvelle liberté professionnelle plutôt qu’une simple retraite passive, rarement compatible avec les habitudes de vie d’un artisan ou chef d’entreprise ayant été habitué à jongler entre 1.000 choses à la fois et à passer son temps à arbitrer et décider !
Le bilan
La plupart des dirigeants passent vingt ou trente ans à construire leur entreprise, et peu prennent le temps de réfléchir à ce qu’ils feront une fois celle-ci vendue.
Pourtant, la vente d’une société n’est pas la ligne d’arrivée. C’est souvent le moment où commencent les arbitrages les plus importants.
Dans le cas de Joël, le véritable enjeu n’était pas de savoir s’il devait acheter un appartement touristique ou un local commercial à Playa del Carmen mais de transformer la valeur accumulée pendant toute une vie de travail en liberté durable.
Liberté de choisir où vivre, liberté de choisir comment occuper son temps, liberté de ne plus dépendre d’un seul actif, d’un seul pays ou d’une seule source de revenus.
Nous revenons ici aux fondamentaux de la constitution du patrimoine. L’objectif n’est jamais d’accumuler pour accumuler, l’objectif est de se créer des options.