Il voulait diversifier son patrimoine à l’international, il a finalement acheté en Espagne.
Le mois dernier, j’ai échangé avec un chef d’entreprise français d’une cinquantaine d’années, disposant d’un patrimoine déjà solide constitué de plusieurs biens immobiliers exclusivement en France.
Comme beaucoup de dirigeants aujourd’hui bénéficiant d’une activité professionnelle rentable et de revenus confortables, une inquiétude commençait progressivement à s’installer.
Non pas une peur immédiate, mais plutôt une réflexion de fond face à la sensation d’évoluer dans un environnement devenu progressivement plus rigide, plus fiscalisé et plus incertain quant à sa future retraite.
Bref, un ensemble de facteurs qui l’amène au besoin de préparer davantage de mobilité pour lui et sa famille et de ne plus dépendre d’un seul système.
La discussion a donc rapidement glissé vers un sujet que j’aborde de plus en plus souvent avec mes investisseurs, à savoir la véritable diversification patrimoniale internationale.
Au départ, son raisonnement était très cohérent puisqu’il ne cherchait pas simplement un pied-à-terre au soleil.
Il cherchait bien à diversifier une partie de son patrimoine, à réduire sa dépendance au système français, à créer des revenus complémentaires, et à construire davantage de flexibilité pour les années à venir.
Plusieurs destinations ont alors été évoquées, notamment l’Espagne, le Portugal et le Mexique, mon interlocuteur étant amoureux de la culture ibérique.
Et la réflexion a pris un tour inattendu, car ces trois destinations ne répondent pas du tout à la même logique patrimoniale.
L’Espagne et le Portugal représentent souvent une internationalisation “douce” du patrimoine français : même monnaie, même environnement culturel, même logique réglementaire européenne, même dépendance globale aux dynamiques économiques de l’Union Européenne.
Le Mexique, lui, fonctionne différemment. L’économie mexicaine évolue selon un cycle distinct de celui de l’Europe, avec une dynamique démographique plus soutenue, un environnement monétaire différent et une forte connexion à l’économie nord-américaine via le T-MEC.
La demande internationale y est également plus diversifiée, portée autant par les Nord-Américains que par les Européens, notamment Espagnols, Italiens et Britanniques.
Et surtout, certaines régions continuent encore d’afficher une croissance structurelle visible, aussi bien démographique qu’immobilière.
Concrètement, on ne parle plus simplement d’immobilier à l’étranger, on parle de décorrélation patrimoniale.
Et c’était justement ce que recherchait ce chef d’entreprise. Du moins au départ.
Nous avons alors commencé à comparer des actifs relativement comparables en terme de typologie, à budget proche, dans des zones premium avec une logique de résidence secondaire haut de gamme associée à un potentiel locatif international.
Au Mexique, dans un secteur comme Corasol au nord de Playa del Carmen, il est aujourd’hui possible de trouver un appartement neuf de deux chambres avec vue mer, prestations premium, sécurité, équipements haut de gamme et proximité golf et plage autour de 400.000 €.
En Espagne, pour retrouver un environnement équivalent sur des zones premium comme Marbella, Estepona ou Puerto Banús, les niveaux de prix deviennent souvent très différents : sur la Costa del Sol, des appartements deux chambres avec vue mer dans des secteurs haut de gamme se situent fréquemment entre 500.000 € et près d’un million d’euros selon l’emplacement exact et la proximité réelle de la mer.
Même constat au Portugal, en Algarve, des appartements récents avec vue mer dans des secteurs recherchés dépassent régulièrement les 650.000 € à 750.000 €.
Evidemment, cela ne signifie pas que le Mexique soit “meilleur”, mais cela change profondément la nature de l’arbitrage patrimonial.
Car à capital équivalent, l’investisseur n’achète pas le même niveau d’actif, pas la même rareté, pas le même potentiel locatif, ni la même exposition économique.
Et c’est souvent ici que la réflexion patrimoniale devient beaucoup plus intéressante que la simple comparaison émotionnelle entre destinations.
Car progressivement, un autre phénomène est apparu, un phénomène que je retrouve très souvent dans les grandes décisions patrimoniales internationales : le retour de l’émotion.
Plus la réflexion avançait, plus les arguments en faveur de l’Espagne reprenaient de la place :
“C’est plus proche.”
“C’est plus rassurant.”
“Je connais déjà.”
“Je reste dans l’euro.”
“C’est plus simple pour les enfants.”
“Les vols sont courts.”
“Je pourrais y aller plus souvent.”
Et attention, ces arguments sont parfaitement légitimes ! Mais le problème est ailleurs, et apparaît lorsque l’on confond confort psychologique et diversification patrimoniale réelle.
Car au moment où il a finalement pris sa décision, quelque chose avait changé.
Au départ, il cherchait une diversification internationale. À la fin, il cherchait surtout un environnement étranger suffisamment proche pour ne pas perturber ses repères. Il ne cherchait plus réellement à diversifier son patrimoine, il cherchait surtout à réduire son inconfort psychologique face à l’international.
Et c’est probablement ici que se situe l’un des plus grands biais patrimoniaux chez beaucoup d’investisseurs français.
Nous pensons parfois internationaliser notre patrimoine, alors que nous ne faisons que déplacer une partie de notre immobilier européen sous un climat plus agréable.
Encore une fois, cela ne signifie absolument pas que l’Espagne soit un mauvais choix, bien au contraire.
L’Espagne reste un excellent pays pour une logique de qualité de vie, de résidence secondaire facile, de retraite future, de proximité familiale. Mais d’un point de vue strictement patrimonial, la réalité est plus nuancée.
Car beaucoup d’investisseurs restent finalement exposés aux mêmes grands risques systémiques, avec parfois l’illusion que le simple franchissement d’une frontière suffit à créer une véritable diversification patrimoniale.
Le Mexique, lui, introduit une logique différente, pas nécessairement plus confortable, pas nécessairement adaptée à tout le monde, mais clairement plus diversifiante.
Dans certaines zones comme la Riviera Maya, on retrouve aujourd’hui une combinaison assez rare de croissance démographique, de développement des infrastructures, d’essor du télétravail international,d’une forte demande touristique mondiale, de l’arrivée massive d’expatriés nord-américains et de la montée progressive du niveau de vie local.
Ce type de dynamique crée parfois quelque chose de difficile à obtenir dans des marchés européens déjà très matures : une véritable diversification partielle des moteurs patrimoniaux.
Et dans un contexte mondial de plus en plus instable, cette notion devient progressivement centrale.
Ce prospect n’a pas pris une mauvaise décision, il a pris une décision humaine. Et c’est probablement cela que beaucoup d’investisseurs découvrent tardivement : les grandes décisions patrimoniales ne sont presque jamais purement financières, elles sont psychologiques, culturelles, familiales, émotionnelles.
Le problème n’est donc pas d’acheter en Espagne. Le problème est lorsque l’on croit avoir construit une diversification patrimoniale internationale alors qu’on a simplement déplacé une partie de son patrimoine européen sous un climat plus agréable.
Car à mesure que les incertitudes fiscales, monétaires et réglementaires progressent inexorablement dans tous les pays d’une même zone, la vraie question à se poser devient : votre patrimoine est-il réellement diversifié ou simplement réparti géographiquement à l’intérieur du même système ?
Ces réflexions ne signifient évidemment pas qu’il existe une “bonne” ou une “mauvaise” destination universelle.
Chaque stratégie patrimoniale dépend d’un équilibre personnel entre rendement, mobilité, sécurité psychologique, qualité de vie, fiscalité et horizon de long terme.
Mais dans un environnement mondial de plus en plus instable, il devient évident que la diversification patrimoniale internationale ne peut plus être réduite à une simple question de climat ou de proximité géographique.
C’est désormais une réflexion de structure, et probablement l’un des grands sujets patrimoniaux de la prochaine décennie.
Je serais d’ailleurs curieux de savoir combien d’investisseurs pensent aujourd’hui avoir réellement diversifié leur patrimoine, alors qu’ils restent encore largement exposés aux mêmes moteurs économiques, monétaires et réglementaires.