Le syndrome de la brique

Il existe un paradoxe que presque tous les professionnels du patrimoine ou de l’immobilier finissent par observer avec le temps, à savoir que les investisseurs les plus prudents sont souvent ceux qui subissent les plus gros coûts d’opportunité.

En immobilier international, ce phénomène est encore plus marqué.

A tel point que j’ai fini par lui donner un nom : le syndrome de la brique, cette nécessité presque viscérale de devoir toucher physiquement les murs avant de prendre une décision.

Le phénomène existe aussi sur les marchés domestiques, bien sûr, mais de manière beaucoup plus marginale.

Un investisseur québécois par exemple achètera parfois un chalet à plusieurs heures de route sans grande hésitation, mais dès qu’il s’agit d’un actif situé à l’étranger, à même distance en terme de temps, les mécanismes psychologiques changent complètement : besoin de validation physique, besoin de contrôle, besoin de certitude supplémentaire, encore et encore.

Et pourtant, les marchés à forte asymétrie récompensent rarement les investisseurs qui attendent d’avoir une visibilité parfaite.

Ces dernières semaines, un cas très révélateur illustre parfaitement ce mécanisme à Playa del Carmen.

La résidence Gobernador 28 dont j’ai déjà parlé ici approche de sa livraison, prévue fin juillet. Le chantier est désormais dans sa phase finale, avec les derniers étages en cours de finition.

Sur certaines typologies, notamment les unités 3 chambres en étage élevé, la tension est devenue extrêmement forte. Pour bien le comprendre, sachez que les dernières disponibilités au 9ème étage ont été absorbées en moins de 36 heures après leur mise sur le marché.

Ce phénomène n’a rien d’irrationnel, le marché local souffre aujourd’hui d’une pénurie structurelle de grands volumes récents bien placés à des prix attractifs, alors même que la demande nord-américaine familiale ne cesse de progresser.

Et c’est précisément dans ce contexte que deux profils d’investisseurs apparaissent systématiquement.

Le premier comprend qu’un marché rapide impose une logique d’exécution, il ne cherche pas à supprimer toute incertitude avant d’agir, il cherche à contrôler son asymétrie risque/opportunité.

Concrètement, il sécurise une option remboursable sur une unité avec un dépôt symbolique, bloquant ainsi le bien et le prix. Le temps joue désormais pour lui et il peut ensuite organiser sereinement son déplacement, affiner sa réflexion et valider son arbitrage final.

Son risque financier réel est quasiment nul, son coût d’opportunité également.

Le second profil fonctionne différemment, il ressent le besoin de voir physiquement le chantier avant toute prise de décision. Il veut marcher dans les couloirs, observer les finitions, ressentir le quartier, visualiser l’environnement. Et tout cela en plus des vidéos que j’ai réalisé avec lui en direct par Whatsapp !

Le raisonnement paraît parfaitement rationnel, mais dans un marché où certaines unités disparaissent en quelques heures, attendre de “venir voir” sans avoir sécurisé l’actif revient souvent à transférer le risque ailleurs.

Début juin, il ne visitera probablement plus une opportunité, il visitera le chantier de quelqu’un d’autre.

C’est là qu’apparaît un mécanisme psychologique très intéressant et beaucoup plus répandu qu’on ne le pense car beaucoup d’investisseurs pensent réduire leur risque en accumulant davantage d’informations avant d’agir.

En réalité, ils remplacent souvent un risque visible par un risque invisible, ils réduisent le risque émotionnel immédiat lié à la prise de décision, mais augmentent fortement le risque de disparition de l’opportunité.

Et ce second risque est rarement perçu comme tel, parce qu’il ne produit pas de douleur immédiate.

Personne ne voit la performance d’un actif qu’il n’a jamais acheté, personne ne mesure réellement le coût patrimonial des occasions manquées.

Pourtant, sur certains marchés internationaux à forte vélocité, ce coût peut devenir considérable sur plusieurs années.

L’investisseur performant n’est pas nécessairement celui qui dispose de la meilleure capacité analytique, c’est souvent celui qui comprend à quel moment l’information disponible devient suffisante pour exécuter une décision concrète et cohérente.

Cette nuance est essentielle.

Les marchés patrimoniaux les plus dynamiques ne récompensent pas toujours les investisseurs les plus prudents, ils récompensent souvent ceux qui savent arbitrer rapidement lorsque l’asymétrie apparaît.

Et en immobilier international, cette capacité d’exécution devient presque une compétence patrimoniale à part entière.

Si vous analysez actuellement des options de diversification internationale, le sujet n’est pas uniquement de trouver un bon actif.

Le sujet est aussi de construire un processus décisionnel capable d’agir avant que la fenêtre de marché ne se referme.

Parce qu’en matière patrimoniale, les meilleures opportunités ne disparaissent pas toujours par manque de qualité, elles disparaissent souvent par excès d’hésitation.