Étude de cas patrimoniale #8 - Peut-on réellement financer sa retraite au Mexique avec un patrimoine constitué en France ?

Bernard et Catherine, tous deux sexagénaires, ont fait il y a quatre ans un choix que beaucoup de Français envisagent sans forcément oser le concrétiser : quitter la France et transférer l’essentiel de leur vie patrimoniale au Mexique.

Ils ont vendu une grande partie de leurs actifs français et disposent aujourd’hui d’un patrimoine immobilier local composé de leur résidence principale dans une privada sécurisée, un appartement destiné à la location et encore un appartement en France, qu’ils souhaitent vendre prochainement.

On peut estimer à environ 500.000 € la valeur de leur patrimoine immobilier actuellement détenu au Mexique, auquel pourrait prochainement s'ajouter le produit de la vente de leur dernier appartement français, estimé entre 150.000 et 200.000 €.

Le sujet qui nous intéresse aujourd’hui n’est pas de savoir combien ils possèdent mais plutôt de savoir si leur patrimoine est correctement organisé pour leur nouvelle vie.

Un changement de pays, mais surtout un changement de stratégie patrimoniale

Lorsqu’ils vivaient en France, leur patrimoine répondait à une logique très classique : immobilier, résidence principale, revenus professionnels puis retraite.

Leur résidence principale au Mexique n’est évidemment pas un investissement destiné à produire du rendement mais plutôt une sorte de sécurité leur permettant de réellement s’installer ici concrètement.

En revanche, l’appartement locatif devient une véritable brique de revenus de leur nouveau patrimoine, un complément bienvenu pour faire face aux à d’éventuelles “accidents” de parcours, comme Catherine en a connu quand la caisse de retraite a cessé de lui verser sa pension car n’ayant pas reçu sa “preuve de vie”.

Bien sûr, leur épargne de précaution leur a permis de passer ce cap à la fois imprévisible et angoissant sans problème, mais ils ont ainsi très vite compris la nécessité de ne pas dépendre d’une seule source de revenus, d’où l’achat rapidement après de leur appartement locatif.

Enfin, leur dernier appartement français représente désormais une réserve de capital à arbitrer, sans qu’ils ne sachent encore si ce capital rejoindra l’épargne de précaution ou si un nouvel investissement sera réalisé.

Leur retraite française constitue le socle

Le premier élément à regarder n’est donc pas l’immobilier mexicain, ce sont leurs revenus récurrents : leurs retraites françaises constituent la première source de revenus du ménage, auxquels s’ajoutent les revenus de l’appartement locatif mexicain.

Et en étudiant ces éléments avec eux, la première chose que j’ai remarqué était que leur appartement n’est d’ailleurs pas exploité de manière optimale. C’est malheureusement un constat que je fais régulièrement, les investisseurs que je rencontre prenant assez naturellement le contrat de gestion locative avec le partenaire du promoteur et ce n’est généralement pas la meilleure option à retenir.

Il existe donc encore une marge d’amélioration sans nécessairement devoir augmenter leur exposition immobilière. Avant de chercher à acheter davantage, il faut parfois commencer par mieux exploiter ce que l’on possède déjà.

La fiscalité mexicaine entre également dans l’équation

Pour un couple retraité qui s’installe au Mexique, la fiscalité des pensions peut naturellement avoir un impact significatif sur le revenu disponible : Bernard, ancien salarié du secteur privé, et Catherine, ancienne salariée du secteur public, ne sont pas nécessairement soumis exactement au même traitement fiscal concernant leurs pensions.

C’est ce genre de détail qui nécessite l’étude précise de la situation personnelle de chacun et peut modifier sensiblement l’équilibre d’un projet d’expatriation.

Un élément fiscal particulièrement intéressant pour un retraité installé au Mexique concerne le traitement des pensions : la législation fiscale mexicaine prévoit, à l’article 93, fracción IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta, une exonération d’ISR sur les pensions, jubilaciones et prestations de retraite jusqu’à 15 UMA par jour. La partie qui dépasse ce plafond reste, elle, soumise à l’impôt.

En 2026, la valeur de l’UMA est de 117,31 MXN par jour à compter du 1er février 2026. Le plafond d’exonération correspond donc à : 15 × 117,31 = 1 759,65 MXN par jour, soit environ 52.790 MXN par mois, ou 633.500 MXN par an sur une base de 30 jours par mois.

L’exonération porte sur l’ensemble des pensions et retraites perçues par le contribuable, quel que soit le payeur, mais uniquement si le pensionné perçoit des fonds du secteur privé. En monnaie européenne, cela représente à ce jour environ 32.185€ par an, soit un montant supérieur à 92% des pensions versées en France.

Autrement dit, pour un retraité du secteur privé dont la pension reste sous ce niveau, la pension peut être intégralement exonérée d’ISR au Mexique, sous réserve naturellement de sa situation fiscale personnelle et de l’application des règles conventionnelles entre la France et le Mexique.

Pour un ancien salarié du secteur privé percevant une retraite française relativement modérée, cette règle peut donc avoir un impact très concret sur le revenu réellement disponible une fois installé au Mexique. Elle peut contribuer à réduire sensiblement le besoin de revenus complémentaires provenant du patrimoine.

Le montant réellement disponible après fiscalité peut donc être beaucoup plus important que le montant brut de la retraite lorsqu’on construit un budget d’expatriation.

Leur dernier actif français : vendre ou conserver ?

Nous l’avons vu, Bernard et Catherine possèdent encore un appartement en France estimé entre 150.000 et 200.000 € et ils souhaitent le vendre rapidement.

Mais pourquoi me direz-vous ? D’abord parce que, comme je l’ai moi-même vécu, l’expatriation entraîne bien évidemment un bouleversement personnel mais change aussi radicalement les rapports avec les personnes restés en France. De ce fait, les liens familiaux et amicaux s’étant très largement distandus, la nécessité de conserver un bien en France pour l’occuper lors des retours est devenue extrêmement faible.

En conséquence, ils envisagent de réinvestir une partie de ce capital au Mexique et d’augmenter ainsi leur complément de retraite. Cette fois-ci avec une agence que je connais, de confiance et francophone.

La question patrimoniale consistant à transformer un actif immobilier français en actif productif au Mexique n’entraîne évidemment pas une réponse automatique.

Il faut comparer :

• le rendement net actuel du bien français

• sa fiscalité

• les charges

• son potentiel de valorisation

• le besoin de liquidité du couple

• les revenus réellement nécessaires au Mexique

• le rendement et le risque des investissements envisagés au Mexique

• et surtout la part de capital qu’ils estiment raisonnable de conserver hors du Mexique

C’est cela, une véritable réflexion patrimoniale internationale. Et je ne vous cache pas que dans de nombreux cas, la comparaison France-Mexique tourne à l‘avantage de ce dernier, que ce soit en terme de rendement, de plus-value, de fiscalité ou de taxes.

J’en profite d’ailleurs pour rappeler que la fiscalité foncière locale est très sensiblement plus faible qu’en France. À Playa del Carmen, par exemple, le taux légal du Predial, l’équivalent mexicain de la Taxe Foncière applicable aux biens urbains construits est de 1,9 ‰, la base étant déterminée selon les règles de valorisation fiscale de la municipalité. Dans la pratique, le montant effectivement payé peut donc représenter une fraction très faible de la valeur de marché du bien.

À titre d’exemple, sur certains biens que nous rencontrons, un propriétaire peut payer autour de 300 € de Predial annuel pour un appartement dont la valeur de marché est de l’ordre de 200.000 €.

Et pour les retraités ou personnes âgées qui remplissent les conditions prévues par la municipalité, des réductions importantes allant jusqu’à 50% peuvent également s’appliquer à la résidence principale.

Et l’expérience avec leur promoteur ?

Le parcours de Bernard et Catherine n’a pas été linéaire. Comme beaucoup d’investisseurs étrangers, ils ont rencontré certaines difficultés dans leurs relations avec un promoteur et des agents immobiliers.

Que ce soit la barrière de la langue ou la méconnaissance des règles locales, leurs transactions auraient pu se passer bien différemment, et bien plus facilement, avec le bon accompagnement.

Ce type d’expérience rappelle une réalité simple : lorsqu’on transfère une partie importante de son patrimoine dans un pays étranger, la qualité de l’accompagnement local devient essentielle.

Comprendre les contrats, vérifier les documents, identifier les bons interlocuteurs et savoir vers quel professionnel se tourner lorsqu’un problème apparaît font partie intégrante d’une stratégie patrimoniale internationale.

L’objectif n’est pas de supprimer tous les risques. Il est de les limiter au maximum et, le cas échéant, ne pas avoir à les affronter seul. Vous n’imaginez pas comme le currier d’un notaire ou d’un avocat peut faire avancer les choses ou débloquer des situations !

La conclusion

En définitive, si on prend en compte tous les paramètres de ce cas, Bernard et Catherine n’ont pas simplement acheté une maison au Mexique, ils ont progressivement transformé leur patrimoine pour qu’il corresponde à leur nouvelle vie.

Leur retraite constitue le socle de leurs revenus, leur appartement locatif apporte un complément qui pourrait encore être optimisé, leur dernier actif français représente un capital supplémentaire qu’ils souhaitent arbitrer et leur résidence principale leur permet de réduire considérablement leur besoin de budget “logement”.

Leur situation montre finalement qu’une expatriation réussie ne repose pas uniquement sur le niveau de patrimoine que l’on possède, elle repose sur la manière dont ce patrimoine est organisé par rapport à son nouveau mode de vie.

Et pourtant, le patrimoine de nos sexagénaires, s’il est évidemment significatif, est loin de correspondre à l’image que beaucoup de Français se font du patrimoine nécessaire pour envisager une expatriation.

Beaucoup imaginent encore qu’il faut disposer de revenus très élevés, d’un patrimoine de plusieurs centaines de milliers voire de plusieurs millions d’euros disponibles pour pouvoir réellement envisager une installation au Mexique. C’est pourtant une vision assez éloignée de la réalité.

Leur situation montre au contraire qu’une expatriation peut être envisagée avec un patrimoine plus raisonnable, à condition que celui-ci soit correctement structuré et surtout adapté au coût de la vie et aux besoins réels du ménage.

Le véritable questionnement à avoir n’est pas de savoir combien on doit disposer pour partir, mais bien de combien vous avez réellement besoin pour vivre correctement dans votre nouveau pays, et comment organiser notre patrimoine pour y parvenir.

C’est exactement la différence entre acheter au Mexique et construire un patrimoine au Mexique, et c’est à ce moment précis qu’un accompagnement local de qualité devient indispensable.

Ce jeudi, je reviendrai justement sur l’autre face de cette histoire : pourquoi le risque n’est pas nécessairement d’investir au Mexique… mais d’y investir seul.