Étude de cas patrimoniales #5 - Ils cherchaient un nouvel horizon patrimonial et ne le trouvaient pas en France
Lundi dernier j’ai échangé avec Catherine et Pierre, tous deux cadres dans la région lyonnaise, avec enfants, disposant d’un patrimoine déjà conséquent alors qu’ils sont encore au début de la quarantaine.
Ils m’ont connu d’abord au travers de mes publications sur Linkedin puis ont approfondi leurs recherches en regardant certaines interventions que j’ai réalisé sur différents médias au fil des années.
Ce qui est amusant, c’est que lorsqu’ils m’ont appelé pour la première fois, ils ne m’ont jamais parlé d’immobilier ! Pas de challenge sur le rendement locatif, même pas sur combien pouvait coûter une maison au Mexique.
Non, passées les présentations d’usage, leur toute première question a été beaucoup plus directe : “Est-ce que vous pensez qu’une famille française peut réellement reconstruire un projet de vie ici ?”
Lourde responsabilité ! Car si mon expérience personnelle m’incite à leur dire immédiatement oui, je sais que chaque exéprience est différente et que ce qui m’a plu ici sera peut-être rédhibitoire pour quelqu’un d’autre.
Il a donc fallu sérieusement creuser les raisons profondes de leur souhait d’expatriation afin de ne pas faire d’erreur. Et au fil de notre entretien, il est apparu évident que leur projet n’était pas seulement d’achetr un bien immobilier ici et d’y développer une activité commerciale.
Leur projet était de retrouver une liberté et des opportunités qu’ils estimaient avoir perdu depuis plusieurs années, et ce malgré des carrières enviables.
Une situation patrimoniale classique
En allant dans le détail, leur situation s’est révélée assez représentative d’une partie des classes moyennes supérieures françaises.
Pierre est directeur commercial dans une PME industrielle et Catherine occupe un poste de responsable des ressources humaines dans un groupe national. À eux deux, leurs revenus nets annuels avoisinent 95.000 €, leur permettant depuis plusieurs années de constituer progressivement un patrimoine solide.
Leur résidence principale, acquise il y a une petite dizaine d’années dans la région lyonnaise, est aujourd’hui valorisée autour de 560.000 €, avec un capital restant dû inférieur à 170.000 €.
Ils possèdent également un appartement locatif acheté en Pinel quelques années auparavant, valorisé environ 240.000 € hors emprunt, ainsi qu’un portefeuille d’épargne financière d’environ 130.000 € réparti entre assurance-vie, PEA et liquidités.
En théorie, ils disposent donc d’un patrimoine confortable pouvant constituer leur capital de départ.
Mais lorsqu’ils ont commencé à réfléchir à une expatriation, il a fallu intéger que les revenus ne seraient absolument plus les mêmes, et qu’une phase de transition possiblement sans revenus du tout devait être envisagée.
Une capacité d’investissement beaucoup plus importante qu’ils ne l’imaginaient
Après plusieurs simulations, nous avons identifié plusieurs fondamentaux.
Premièrement, le Pinel apparaît comme le point noir majeur de leur patrimoine : sans même prendre en compte le fait que Catherine et Pierre ont (trop) fait confiance au vendeur mais que la valeur vénale de leur bien ne dégagerait qu’un faible delta en leur faveur en cas de cession, cette enveloppe fiscale cohérente pour un investisseur restant en France devient plus problématique à gérer lorsque le propriétaire s’expatrie.
Le Pinel serait donc au départ conservé en l’état, car il ne s'agit pas ici de vendre à tout prix, mais de comprendre qu'un actif fiscalement pertinent à un instant T peut devenir un actif sous-optimal lorsque l'ensemble du projet patrimonial évolue.
Deuxièmement, si la résidence principale a vocation a être vendue rapidement si leur projet d’installation devenait définitif, ils ne peuvent compter dans l’immédiat que sur environ 70.000€ de capital provenant de leurs liquidités et de rachats de leurs contrats d’assurance-vie.
Ces fonds sont suffisants pour faire face à plusieurs années de résidence au Mexique mais attention à l’excès d’optimisme car les exigences des autorités mexicaines pour accorder la résidence sont de plus en plus drastiques et concernent des montants de plus en plus importants, et leur existence doit être démontrée sur les 12 derniers mois !
De nouvelles possibilités apparaissent
En prenant en compte la cession de leur résidence principale, c’est près de 400.000€ qui s’ajoute dans la corbeille des liquidités et contrats d’épargne (dont la conservation en France aurait dès lors peu de sens), pour un budget global estimé d’environ 520.000€.
Avec une capacité financière de cette importance, la réflexion stratégique change complètement car l’on va pouvoir articuler ce patrimoine à la fois sur l’aspect personnel et professionnel.
Acquérir une résidence principale à Playa del Carmen me semblerait prématuré et une consommation excessive de capital tant que leur situation professionnelle n’est pas stabilisée. D’autant que le loyer pour un appartement comparable aux standards européens n’est pas excessif, sauf si vous cherchez un bien en première ligne ou un Penthouse dans la zone touristique !
En revanche, il est tout à fait envisageable d’investir dans un appartement destiné à la location saisonnière ou longue durée afin de générer des revenus, revenus qui pourraient couvrir en grande partie les charges d’une installation, évitant ainsi de trop consommer le capital disponible. Un budget compris entre 150.000 et 200.000€ serait suffisant.
Cela laisse un budget encore conséquent compris entre 320.000 et 370.000 €.
Evidemment, une poche d’épargne serait conservée pour faire face aux imprévus et surtout sécuriser le fonctionnement quotidien sur une longue période, disons 50.000 €.
Voilà donc notre couple avec un budget de 270.000 à 320.000 € pour réfléchir sereinement à sa future activité économique au Mexique, vraisemblablement dans le secteur du tourisme, mais ouvert aux opportunités que peuvent provoquer un tel capital disponible immédiatement.
Vous noterez qu’avec un tel budget, il est tout à fait envisageable de procéder à une seconde acquisition immobilière locative pour sécuriser encore plus le budget quotidien de la famille tout en conservant une marge de manoeuvre de plus de 100.000 € pour une future activité commerciale.
La prise de conscience
La discussion initiale débutée sous l’angle de la faisabilité d’un nouveau projet de vie prenait dès lors l’allure d’une véritable réflexion d’allocation patrimoniale.
En développant mon discours et mes explications, ils ont rapidement compris qu’au-delà de la distance, il allait leur falloir comprendre tout un éco-système nouveau : le droit mexicain (pas toujours simple !), le système de visa et de résidence, la fiscalité, la santé, l’école, les banques, la création d’entreprise…
Bref, tout ce qui fait la vie quotidienne et qui coule de source pour un natif, quelque soit le pays considéré. Ils en sont eux-mêmes arrivés à la conclusion que leur principal problème était finalement plus un problème d’accompagnement dans leur projet que le projet lui-même.
C’est très souvent cela qui manque à un candidat à l’investissement ou l’installation ici, la nécessité de trouver rapidement les bons interlocuteurs.
D’abord parce que cela peut faire perdre un temps considérable et parfois compromettre le projet initial, mais aussi (surtout ?) parce que cela évite de tomber sur des personnes “bien intentionnées” qui profitent souvent du fait que les nouveaux arrivants ne connaissent quasiment rien.
Autant l’investissement immobilier est assez simple au Mexique, autant une véritable installation entraînent des difficultés importantes :
Comprendre les démarches administratives
Identifier les bons professionnels
Eviter les erreurs juridiques
Trouver une bonne école
Structurer une activité
Construire ou intégrer un réseau
C’est précisément cette accumulation de besoins qui nous a conduits à créer French Connect Quintana Roo.
Le bilan
Au final, cette famille s’installera peut-être au Mexique, peut-être pas, ce n’est d’ailleurs pas le plus important.
L’important est que j’ai pu faire prendre conscience à une famille dans un brouillard d’incertitudes de la nécessité de réfléchir à la composition réelle de leur patrimoine actuel, du besoin probable d’en modifier la composition et de les accompagner pour les aider à structurer ce qui allait être leur vie quotidienne sur les prochaines années.
S’il y a une chose à retenir de cet exemple, c’est qu’un patrimoine n’est pas une photographie bien propre, bien posée dans un cadre, immuable, c’est un outil.
Et lorsqu’un projet de vie évolue, c’est souvent toute l’architecture patrimoniale qui doit être repensée, et permettre de financer ce nouveau projet.
Et ça, c’est bien plus important que n’importe quel rendement.