Etude de cas patrimoniale #1
Ou comment un couple de cadres français de 50 ans peut diversifier intelligemment son patrimoine hors d’Europe
Nous inaugurons aujourd’hui une nouvelle rubrique récurrente consacrée à des études de cas patrimoniales concrètes.
L’objectif : vous permettre de vous projeter plus facilement dans la manière dont certains investisseurs commencent progressivement à réorienter leur patrimoine face aux nouvelles réalités économiques, monétaires et fiscales.
Pour cette première étude, le cas présenté ci-dessous est volontairement construit à partir de données patrimoniales extrêmement répandues en France, afin d’illustrer les problématiques auxquelles de nombreux investisseurs sont aujourd’hui confrontés.
Un profil extrêmement classique… et très français
Prenons un cas concret volontairement proche de la réalité statistique nationale avec Marc et Sophie, respectivement 52 et 50 ans.
revenus du foyer : environ 6.500 € nets mensuels
résidence principale en grande partie remboursée
un appartement locatif détenu via une SCI familiale
environ 140.000 € d’épargne financière accumulée depuis plus de vingt ans
plusieurs contrats d’assurance-vie multisupports ouverts dans leur banque historique
une capacité d’épargne élevée
Bref le patrimoine “classique” d’un couple de cadres ayant travaillé et épargné régulièrement. Et justement c’est tout l’intérêt de cet exemple.
Pendant longtemps, ce couple pensait avoir “bien fait les choses”, et en apparence, le patrimoine est solide.
Et pourtant, comme beaucoup de Français de leur génération, ils découvrent progressivement une réalité plus dérangeante : leur patrimoine est beaucoup moins diversifié, et beaucoup moins performant, qu’ils ne le pensaient.
Une situation beaucoup plus répandue qu’on ne le croit
Aujourd’hui, près de 18 millions de Français détiennent un contrat d’assurance-vie, représentant plus de 54 millions de contrats au total.
L’encours financier médian tourne autour de 78.000 €, avec un encours moyen d’environ 142.000 €.
Par ailleurs, les unités de compte représentent désormais environ un tiers des encours globaux.
Sur le papier, cela peut donner l’impression d’un patrimoine diversifié et bénéficiant d’une allocation classique mais efficace.
Mais dans la réalité, beaucoup de patrimoines français restent fortement concentrés géographiquement, monétairement et fiscalement.
Le vrai problème : une exposition massive… sans en avoir conscience
Lorsque nous analysons ce type de situation, un point revient presque systématiquement : la quasi-totalité du patrimoine reste indirectement dépendante de l’économie européenne et de l’euro.
Dans le cas de Marc et Sophie :
résidence principale en France
immobilier locatif en France
contrats d’assurance-vie majoritairement investis sur des supports européens
revenus en euros
retraite future dépendante du système français
fiscalité française omniprésente
Autrement dit, une allocation patrimoniale exagérément concentrée … mais rarement perçue comme telle.
Un patrimoine qui travaille moins efficacement qu’il ne le pourrait
L’objectif ici n’est pas de critiquer l’assurance-vie ou l’immobilier français, ces outils ont longtemps été pertinents. Mais le contexte a profondément changé.
Aujourd’hui, notre couple doit faire face à des éléments qui n’étaient pas aussi prégnants lorsqu’il a commencé la constitution de son patrimoine, notamment une pression fiscale en croissance rapide, une inflation durable et sous-évaluée par les instances officielles et une dépendance croissante aux politiques monétaires européennes.
Et en ce qui concerne son patrimoine immobilier la situation n’est pas meilleure, bien au contraire, avec la stagnation de certains marchés immobiliers, un environnement normatif illisible et changeant et des rendements nets de plus en plus faibles.
Le problème n’est donc pas nécessairement la qualité des actifs détenus. Le problème est souvent l’absence de diversification géographique et monétaire.
Première piste : améliorer l’efficacité de l’immobilier détenu
Dans ce type de situation, beaucoup de foyers possèdent un bien locatif français générant une rentabilité modeste, une forte fiscalité, une gestion parfois lourde et un potentiel de revalorisation limité
Or certains marchés internationaux présentent aujourd’hui des dynamiques très différentes. C’est notamment le cas de certaines zones du Mexique, comme la Riviera Maya, où plusieurs facteurs se combinent :
forte croissance démographique
attractivité touristique mondiale
arrivée massive d’expatriés et de télétravailleurs
développement des infrastructures
marché locatif dynamique
forte valorisation
L’objectif n’est pas ici de “tout vendre” pour partir à l’étranger mais simplement de se poser une question rationnelle : une partie du capital immobilier pourrait-elle travailler plus efficacement ailleurs ?
Deuxième piste : sortir d’une logique d’épargne exclusivement européenne
Même logique concernant l’épargne financière. Dans beaucoup de patrimoines français l’épargne reste très bancarisée, très européanisée et souvent faiblement exposée aux grandes dynamiques démographiques mondiales
C’est là qu’une poche de diversification internationale peut devenir pertinente, par exemple via des actifs libellés en dollar, des stratégies immobilières internationales ou des opérations ciblées sur des zones de croissance américaines.
Pourquoi certains investisseurs s’intéressent aujourd’hui au foncier américain
Depuis plusieurs années, certains États américains comme le Texas ou la Floride connaissent une croissance démographique et économique extrêmement forte.
Cette dynamique crée mécaniquement des besoins massifs en logements, une expansion urbaine rapide et une pression croissante sur certains terrains stratégiques
Dans ce contexte, certains investisseurs commencent à regarder des stratégies de foncier à bâtir via des structures de type club-deal.
L’idée n’est pas de rechercher un “coup” spéculatif mais plutôt de s’exposer à la croissance territoriale américaine sur le moyen terme.
Le vrai sujet : la résilience patrimoniale
Au fond, le sujet n’est ni le Mexique, ni les États-Unis. Le vrai sujet est ailleurs.
Il est dans cette question : “Mon patrimoine est-il réellement diversifié… ou simplement réparti entre plusieurs produits français exposés aux mêmes risques ?”
Pendant des années, cette question importait peu. Aujourd’hui, elle devient centrale.
Une évolution plus qu’une révolution
La plupart des investisseurs que nous accompagnons ne cherchent pas à quitter la France, à prendre des risques inconsidérés ni à transformer radicalement leur vie
Ils cherchent surtout plus de résilience, plus de diversification, une meilleure efficacité du capital et une exposition plus internationale
Autrement dit, construire un patrimoine moins dépendant d’une seule zone économique.
Le bilan
Le patrimoine français reste aujourd’hui extrêmement concentré sur l’euro, l’immobilier domestique et les actifs européens.
Cette allocation a longtemps été suffisante et correpondait bien aux besoin de notre couple-type.
Mais l’environnement a considérablement et rapidement changé, et le propre d’un investisseur averti est de savoir devancer les tendances et les opportunités, et mettre en oeuvre ces changements dans sa stratégie patrimoniale.
De plus en plus d’investisseurs avisés ne se demandent donc plus s’il faut tout changer, ce serait excessif, mais bien plutôt quelle part de leur patrimoine mérite d’être diversifiée autrement ?