Quand on parle d’immobilier au Costa Rica, on pense généralement aux mêmes choses : les plages du Pacifique, les villas avec vue sur l’océan, les expatriés américains et canadiens, les surfeurs, la retraite au soleil et, évidemment, une certaine idée du « paradis ».
Tout cela existe bel et bien, mais ce n’est pas vraiment ce qui m’intéresse lorsque j’analyse un marché immobilier.
Parce qu’un marché immobilier ne se résume jamais à ses paysages et qu’il est absolument nécessaire de comprendre comment il fonctionne.
Qui peut acheter ?
Qu’est-ce qui est réellement détenu ?
Comment fonctionne la fiscalité ?
Comment finance-t-on un achat lorsqu’on est étranger ?
Quels sont les marchés réellement liquides ?
Quels sont les risques liés à l’eau, à l’urbanisme ou aux infrastructures ?
Où se trouvent encore les véritables opportunités ?
Le Costa Rica présente sur plusieurs de ces sujets des caractéristiques très différentes de celles que l’on rencontre en France, au Mexique ou même dans d’autres pays d’Amérique centrale.
C’est un marché de niche, intéressant, mais certainement pas un marché où il faut acheter les yeux fermés.
Nous allons donc voir ci-après les raisons qui peuvent vous convaincre (ou non) que le Costa Rica peut vous intéresser.
Un étranger peut-il acheter au Costa Rica ?
La première bonne nouvelle est simple, oui. Le Costa Rica fait partie des pays d’Amérique latine où le principe de propriété immobilière pour les étrangers est particulièrement ouvert.
Pour un bien bénéficiant d’un titre de propriété classique et inscrit au Registro Nacional, un étranger peut en principe détenir la propriété sans avoir besoin d’être résident costaricien.
C’est un point important car s’il n’est donc pas nécessaire de devenir résident du Costa Rica pour acheter un bien immobilier titré, tous les biens immobiliers costariciens ne relèvent pas du même régime de propriété.
Le piège de la propriété en bord de mer
Au Costa Rica, la notion de « propriété en bord de mer » doit être maniée avec beaucoup de prudence.
La Zona Marítimo Terrestre, ou ZMT, couvre une bande de 200 mètres mesurée à partir de la ligne de pleine mer ordinaire sur les côtes du pays, et les 50 premiers mètres constituent la zone publique où aucune concession privée ne peut normalement y être accordée. Les 150 mètres suivants constituent la zone restreinte, dans laquelle certaines concessions peuvent être accordées selon les règles prévues par la loi.
Et une concession n’est pas la même chose qu’un titre de propriété classique, c’est l’un des points les plus importants à comprendre pour un investisseur étranger : une concession n’est pas une pleine propriété, elle est accordée pour une durée déterminée et reste soumise à un cadre juridique, administratif et municipal particulier.
La loi prévoit par ailleurs des restrictions importantes concernant les étrangers, notamment, une concession ne peut pas être accordée ou maintenue au profit d’un étranger qui n’a pas résidé au Costa Rica pendant au moins cinq ans, ni d’une société dont plus de 50 % du capital appartient à des étrangers.
Une magnifique propriété avec vue sur l’océan peut ainsi être juridiquement très différente d’une propriété titrée située quelques centaines de mètres plus loin.
Et c’est ce genre de distinction qu’un investisseur découvrant le Costa Rica doit comprendre avant de regarder le rendement ou le prix au mètre carré.
Il existe également des situations historiques particulières de propriétés titrées dans certaines zones côtières mais elles doivent être vérifiées parcelle par parcelle au Registro Nacional, une situation historique particulière ne doit jamais être extrapolée à toute une plage, toute une résidence ou tout un secteur.
Nom propre, société ou autre structure, le statut juridique du propriétaire compte
Autre particularité du marché costaricien, la question du véhicule de détention.
Pendant longtemps, les investisseurs étrangers ont très souvent utilisé des structures sociétaires locales, notamment des Sociedades Anónimas (S.A.) ou des Sociedades de Responsabilidad Limitada (S.R.L.).
Cela peut répondre à certaines problématiques :
détention à plusieurs
gouvernance
transmission
activité commerciale
organisation patrimoniale
gestion de certains investissements
Mais une société n’est évidemment pas une solution magique, elle entraîne elle-même des obligations administratives, des coûts, des obligations fiscales, des problématiques de déclaration et éventuellement des conséquences successorales ou patrimoniales.
Pour certains investisseurs, la détention en nom propre peut aujourd’hui être parfaitement pertinente, pour d’autres une structure peut conserver son intérêt.
Comme souvent, il n’existe donc pas de réponse universelle, le bon véhicule dépend du projet, on ne choisit pas d’abord une structure parce qu’elle est « habituelle », on la choisit parce qu’elle répond à une problématique patrimoniale précise.
Une fiscalité immobilière plutôt légère mais pas inexistante
C’est évidemment l’un des arguments qui rendent le Costa Rica attractif, le pays fonctionne selon un principe de territorialité fiscale : les revenus de source costaricienne sont imposables localement, tandis que les revenus de source étrangère restent en principe hors champ, sous réserve des règles spécifiques applicables à certaines situations.
Sur l’immobilier, certains niveaux de taxation sont également relativement faibles :
L’impôt foncier : l’Impuesto sobre Bienes Inmuebles est fixé à 0,25 % par an de la valeur enregistrée du bien. Cela représente un niveau de fiscalité foncière particulièrement modéré comparé à ce que peut connaître un propriétaire français.
L’impôt de transfert : lors d’une acquisition, le taux de l’impôt de transfert est de 1,5 % de la base imposable correspondante. Il faut ensuite ajouter les frais liés à la transaction, notamment les honoraires professionnels et différents frais d’enregistrement. On arrive donc généralement à un coût d’acquisition sensiblement supérieur au seul 1,5 %.
Les plus-values : le régime général prévoit une taxation de 15 % sur la plus-value, mais une disposition particulière concerne les biens acquis avant l’entrée en vigueur de la réforme fiscale de 2019 : lors de la première vente, le contribuable peut, sous certaines conditions, choisir une taxation de 2,25 % du prix total de vente plutôt que le régime général sur la plus-value. C’est un détail qui peut représenter plusieurs dizaines de milliers de dollars sur certaines transactions.
L’Impuesto Solidario : le Costa Rica possède également une taxe spécifique sur certaines propriétés de valeur élevée. L’Impuesto Solidario, souvent appelé « taxe de luxe », s’applique au-delà d’un certain seuil de valeur fiscale de la construction et fonctionne avec un barème progressif. Pour 2026, le seuil communiqué par le ministère des Finances est d’environ 143 millions de colones de valeur de construction.
Donc, au risque de casser un peu la folle ambiance caribéenne, non l’immobilier costaricien n’est pas un paradis fiscal sans fiscalité mais son environnement fiscal immobilier reste très compétitif.
Une précision importante sur la résidence d’investisseur
Attention, le seuil a changé ! C’est un point important et aujourd’hui, il faut être très clair.
La Ley 9996 de 2021 avait temporairement abaissé de 200.000 à 150.000 USD le montant minimum d’investissement permettant d’accéder à la catégorie de résident investisseur au Costa Rica.
Mais cette réduction était liée à un dispositif temporaire de cinq ans. La période d’application de la Ley 9996 a pris fin le 14 juillet 2026.
Depuis le 15 juillet 2026, le seuil à retenir pour une nouvelle demande de résidence comme investisseur est donc de 200.000 USD.
En septembre 2026, présenter encore simplement le Costa Rica comme une destination où « 150.000 USD suffisent pour obtenir la résidence d’investisseur » est désormais une information obsolète.
C’est un détail qui peut avoir une conséquence très concrète pour un acquéreur immobilier : un bien acheté 175.000 USD peut parfaitement être un investissement immobilier éligible à l’achat sans pour autant permettre d’atteindre le seuil requis pour la résidence d’investisseur.
Et c’est ce genre de confusion que nous voulons éviter dans une analyse patrimoniale, le prix d’un bien et le montant d’investissement nécessaire pour obtenir un statut migratoire sont deux sujets différents.
C’est particulièrement important dans un investissement immobilier qui peut être conservé dix, quinze ou vingt ans : connaître une règle ne suffit pas, il faut surtout vérifier qu’elle est encore en vigueur au moment où l’on prend sa décision.
Le Costa Rica n’est pas un marché immobilier, ce sont plusieurs marchés
Rien de très original me direz-vous mais c’est probablement l’une des premières erreurs que font les investisseurs étrangers.
Parler du « marché immobilier costaricien » comme s’il s’agissait d’un marché homogène n’a pas beaucoup de sens. : un terrain à Uvita, un condo à Jacó, une villa à Tamarindo, une propriété à Nosara, une maison à Escazú ou un appartement à Santa Ana sont des marchés très différents.
Les clientèles ne sont pas les mêmes, les moteurs économiques ne sont pas les mêmes, les niveaux de prix ne sont pas les mêmes, la liquidité n’est pas la même, et évidemment les risques ne sont pas les mêmes.
Guanacaste : le marché international par excellence
Guanacaste est probablement la région la plus immédiatement identifiable par l’investisseur international : Tamarindo, Flamingo, Papagayo, Playas del Coco, Sámara…
Et ce n’est pas un hasard car la région bénéficie notamment de l’aéroport international de Liberia, d’une forte fréquentation touristique, d’une importante communauté internationale et d’une infrastructure qui s’est progressivement développée.
Mais là encore, Guanacaste n’est pas un seul marché, les données disponibles en 2025-2026 montrent des différences considérables entre les micro-marchés.
Dans les données de Coldwell Banker Costa Rica, par exemple, le prix médian affiché en Guanacaste/Nicoya atteignait environ 1,33 M$ fin 2025, alors que le prix médian des ventes était beaucoup plus bas, autour de 708.000 $. Cela illustre notamment l’écart pouvant exister entre les attentes des vendeurs et les prix effectivement réalisés.
Les données disponibles en septembre 2026 montrent également des niveaux d’offre et de prix très différents entre Tamarindo, Flamingo, Coco, Nosara/Sámara ou Santa Teresa.
J’ai coutume de dire que les moyennes nationales donnent une indication mais leur utilisation comme valeur de référence est, nous venons de le voir, potentiellement une grave erreur.
Le bon raisonnement est local et un investisseur doit comparer la micro-localisation, le produit, la clientèle, le prix réel, la demande, la concurrence et la liquidité.
Et ne pas simplement se voir répondre : « Guanacaste monte. »
La péninsule de Nicoya : lifestyle, tourisme et premiumisation
Nosara et Sámara illustrent parfaitement cette évolution, Nosara est devenue un marché international premium, très marqué par le lifestyle, le bien-être, la nature et une clientèle internationale à fort pouvoir d’achat.
Sámara possède un profil différent, avec une dimension plus résidentielle et une communauté locale plus structurée.
Santa Teresa, Malpaís et Montezuma constituent encore un autre marché, très internationalisé, avec un positionnement particulièrement lifestyle.
Ce qui est intéressant ici, c’est que l’acheteur n’achète plus uniquement un rendement immobilier mais également un environnement, une qualité de vie, une communauté, une rareté, une destination internationale.
Cela peut soutenir les prix mais cela peut également produire des valorisations très élevées, et l’investisseur doit alors être particulièrement vigilant car un excellent endroit peut être un mauvais investissement si vous le payez trop cher.
La Zone Sud : moins mature, mais potentiellement plus intéressante
Dominical, Uvita, Ojochal, la Zone Sud présente un profil différent. On y trouve davantage de nature, de jungle, de terrains importants, de vues montagne ou océan et un développement parfois moins homogène.
C’est ce qui peut créer des opportunités, c’est également ce qui augmente le besoin de due diligence car l’infrastructure peut être plus hétérogène, l’accès peut être différent d’une parcelle à l’autre, l’eau peut devenir un véritable sujet, l’électricité peut nécessiter des vérifications et la constructibilité réelle d’un terrain peut être très différente de ce que laisse penser une annonce immobilière.
C’est l’un des marchés où la différence entre « acheter un terrain » et « acheter un projet réalisable » devient parfois très importante.
Pacifique central : un marché plus diversifié
Jacó, Los Sueños, Playa Hermosa, Manuel Antonio, le Pacifique central bénéficie notamment de sa proximité relative avec San José. Cela crée une clientèle différente de Costariciens aisés, d’expatriés, de résidents secondaires, de touristes et d’investisseurs locatifs.
Le marché est également plus diversifié en termes de produits : condos, résidences secondaires, villas, Marinas, résidences de tourisme.
Cela donne une profondeur de marché intéressante, où le rendement locatif ne doit jamais être regardé isolément, un condo pouvant afficher un excellent rendement brut et être beaucoup moins intéressant après HOA, gestion, maintenance, assurance, vacance, renouvellement du mobilier…
La Vallée Centrale : beaucoup moins exotique et beaucoup plus rationnelle
Escazú, Santa Ana, Rohrmoser, San José, ici, on change complètement de logique. La demande repose davantage sur les entreprises, les expatriés, les cadres, les ambassades, les écoles internationales, les services médicaux, les résidents permanents.
Le marché est donc moins dépendant du tourisme et peut donner des opportunités intéressantes pour la location longue durée.
Cela montre également quelque chose d’essentiel : le Costa Rica immobilier ne se résume pas à une villa avec piscine face au Pacifique. Un investisseur qui cherche uniquement « la plage » peut passer à côté d’une partie importante du marché.
Qui achète réellement au Costa Rica ?
Autre différence majeure : le marché international est important. Les Nord-Américains constituent une clientèle majeure dans les marchés côtiers mais ils ne sont pas les seuls.
On retrouve également des Européens, des retraités, des entrepreneurs, des nomades digitaux, des investisseurs locatifs ou des acheteurs de résidence secondaire.
Et surtout, ces clientèles n’ont pas les mêmes objectifs : le retraité cherche souvent la qualité de vie, la sécurité juridique, les services et l’existence d’une communauté.
L’investisseur locatif cherche le prix, un taux d’occupation, des ADR élevés, des charges minimales et une fiscalité attractive.
L’entrepreneur ou le nomade digital cherche une forte connectivité, un environnement propice, une communauté et des services.
Et le résident costaricien raisonne encore différemment, c’est bien pourquoi le même bien peut avoir une valeur différente selon la clientèle à laquelle il s’adresse.
Le financement : possible, mais pas identique à celui d’un résident
Il existe une idée répandue selon laquelle les banques costariciennes ne financent pas les étrangers, c’est faux.
En revanche, les conditions d’accès sont différentes : BAC Costa Rica indique actuellement pouvoir financer jusqu’à 75 % pour certains résidents et jusqu’à 50 % pour les non-résidents, avec une base calculée sur la valeur la plus faible entre l’évaluation et le prix de vente.
Cela signifie concrètement qu’un investisseur étranger doit souvent prévoir un apport conséquent.
Le financement bancaire existe donc mais il ne faut pas construire une opération sur l’hypothèse que la banque financera facilement 70 ou 80 % du projet.
Le marché fonctionne également avec des fonds propres, du financement bancaire, du financement vendeur et des structures de crédit particulières.
Et dans certains cas, le crédit-vendeur peut constituer un élément de négociation intéressant, qui nécessite évidemment une analyse juridique sérieuse des garanties, du contrat et des conditions de remboursement.
Le risque que beaucoup d’investisseurs sous-estiment : l’eau
Voilà l’un des sujets que je placerais en gras dans tout dossier d’investissement au Costa Rica : l’eau, particulièrement lorsqu’on parle de terrain, de construction ou de développement.
Une belle parcelle, une vue magnifique, un prix intéressant, un permis théoriquement envisageable, tout cela peut perdre beaucoup de valeur si le projet ne dispose pas d’une solution légalement et techniquement viable pour son approvisionnement en eau.
L’AyA prévoit notamment des procédures de constatation de disponibilité des services et des documents spécifiques pour vérifier la disponibilité de l’eau selon la nature du projet. Dans certaines situations, des études hydrogéologiques ou des validations complémentaires peuvent également être nécessaires.
Il est donc fondamental de vérifier que le terrain dispose d’une solution légale, disponible et exploitable pour le projet que je souhaite réaliser.
Pour un terrain, la due diligence doit précéder l’enthousiasme.
L’absence d’une base de données professionnelle partagée implique un marché où le travail de terrain compte
Autre particularité importante pour un investisseur étranger, le Costa Rica, s’il dispose de nombreuses plateformes d’annonces et de réseaux professionnels, ne fonctionne pas comme certains marchés nord-américains et ne dispose pas d’une base nationale unique permettant de connaître de manière exhaustive les biens disponibles et surtout les prix réellement négociés.
Conséquence : le prix affiché par un vendeur est une information, pas une preuve de valeur.
Pour déterminer si une opportunité est réellement intéressante, il faut donc croiser les annonces comparables, leur ancienneté, les éventuelles baisses de prix, les caractéristiques précises des biens et, lorsque l’information est disponible, les transactions réellement conclues.
C’est particulièrement important sur les terrains et dans les marchés très internationaux, où le prix demandé peut parfois être très éloigné du prix auquel une transaction peut effectivement se réaliser : deux agences peuvent présenter des biens comparables avec des prix très différents, un même bien peut parfois apparaître plusieurs fois.
Un prix demandé n’est évidemment pas un prix de transaction et une propriété retirée du marché n’est pas nécessairement une propriété vendue.
Cela renforce considérablement l’importance de la comparaison locale, le prix d’une annonce est une information, ce n’est pas une preuve de valeur.
Il faut chercher les transactions comparables, l’historique du bien, la durée de commercialisation, l’ajustements de prix, la concurrence actuelle et les prix réellement négociables.
Les bases privées de marché peuvent être utiles, mais elles ne constituent pas nécessairement un registre exhaustif des transactions.
Où sont les opportunités ?
Après tout cela, on pourrait avoir l’impression que le Costa Rica est finalement un marché compliqué. Ce n’est pas entièrement faux mais c’est justement ce qui peut créer des opportunités !
Parce qu’un marché parfaitement transparent, parfaitement financé et parfaitement liquide laisse généralement moins de place à l’investisseur qui sait mieux analyser l’information.
Au Costa Rica, plusieurs types d’opportunités peuvent être intéressants :
Le foncier dans des marchés encore en structuration : mais uniquement lorsque les fondamentaux sont vérifiés (titre, accès, eau, électricité, constructibilité, réglementation, environnement, potentiel de développement…). Le bon terrain n’est pas toujours celui qui possède la plus belle vue, c’est celui qui possède une vraie capacité de transformation en projet.
L’immobilier locatif dans les marchés touristiques établis : ici, le raisonnement doit être beaucoup plus classique et financier et porter sur le prix d’achat, les travaux éventuels, le mobilier, le taux d’occupation, les frais de gestion locative, le rendement net…
Les marchés secondaires bénéficiant de nouvelles infrastructures : c’est notammentici que se trouvent certaines des opportunités les plus intéressantes avec un emplacement qui bénéficie progressivement d’une meilleure accessibilité, de nouvelles infrastructures, d’une meilleure connexion, d’une montée en gamme touristique, d’une croissance démographique, d’une demande internationale. Évidemment, cela suppose d’accepter davantage d’incertitude. Comme je le dis parfois pour illustrer mes propos à des prospects voulant acheter des villas les pieds dans l’eau à 100.000 USD, on n’achète pas un appartement Haussemannien au prix d’un studio en Creuse.
La Vallée Centrale : moins sexy, moins Instagrammable mais potentiellement plus rationnelle pour certains investisseurs parce que derrière une location longue durée, il y a une demande économique réelle d’entreprises, d’expatriés, de cadres, d’écoles, de santé et de services. Ce n’est pas le marché offrant le plus gros potentiel de plus-value mais il offre une certaine stabilité.
Alors, faut-il investir au Costa Rica ?
Ma réponse est oui, mais certainement pas parce que « Le Costa Rica est magnifique. », ceci n’est pas un facteur à prendre en compte dans l’équation d’investissement.
Le Costa Rica présente plusieurs caractéristiques particulièrement intéressantes pour un investisseur :
ouverture relativement forte à la propriété étrangère
stabilité institutionnelle à l’échelle régionale
fiscalité immobilière modérée sur certains postes
importante clientèle internationale
tourisme développé
marchés côtiers très internationaux
économie de services
potentiel de développement de certains territoires
Mais il présente aussi ses propres risques :
régime particulier des zones côtières
concessions
infrastructure parfois inégale
disponibilité de l’eau
financement plus complexe pour les non-résidents
marché moins standardisé
écarts importants entre prix affichés et prix réellement négociés
réglementation locale
dépendance de certains marchés à la clientèle internationale
Risques dont il faut être conscient AVANT d’envisager un investissement. Le Costa Rica n’est pas un marché immobilier facile, il est différent. C’est finalement la même règle que pour n’importe quel investissement international, plus le marché est différent de celui que vous connaissez, plus vous devez consacrer du temps à comprendre ses règles avant de chercher le rendement.
Et comme souvent (toujours ?), l’accompagnement par des professionnels qualifiés est un atout très important, qui évite bien des déboires.
C’est là que se trouve la véritable opportunité
Je ne crois pas que l’opportunité au Costa Rica consiste simplement à trouver « un bien pas cher », le bien pas cher existe partout, et le « pas cher » peut parfois se révéler ruineux, comme le constatent amèrement certains acheteurs Canadiens que je connais qui ont refusé de faire une due-diligence complète « parce que je ne vois pas l’intérêt de payer plusieurs milliers de dollars pour ça » et se retrouvent expropriés d’un terrain qui était initialement invendable… Ils ont “pris leur chance” comme on dit chez eux.
La vraie opportunité est l’écart entre ce que le marché vous demande de payer et la valeur réelle que vous êtes capable de démontrer après avoir vérifié le juridique, le fiscal, l’opérationnel et le potentiel économique.
C’est pour cette raison que deux investisseurs peuvent visiter le même terrain et parvenir à deux conclusions totalement différentes.
L’un voit 2.000 m² avec vue mer à 150.000 dollars, l’autre voit 2.000 m², mais sans certitude sur l’eau, avec une constructibilité à vérifier, un accès à sécuriser, un marché secondaire peu liquide et un coût de développement encore inconnu.
Ils ne regardent pas le même investissement et n’ont pas la même analyse des risques.
Au Costa Rica comme ailleurs, l’opportunité n’est pas le bien, l’opportunité c’est la qualité de l’équation patrimoniale que l’on construit autour de lui.