Pour des raisons personnelles et professionnelles, Laurent souhaitait investir au Mexique dans un actif immobilier. Au départ, il lui a été suggéré de le faire dans un actif résidentiel classique, le “must” selon son agent.
Mais Laurent a entendu parler de moi par des amis sur place que j’avais déjà accompagné et m’a appelé pour avoir un deuxième avis. Comme vous le savez, j’ai une façon d’envisager les choses plus patrimonialement que simplement immobilièrement. Et en discutant avec lui, j’ai compris ce que recherchais vraiment Laurent, qui dépassait largement le cadre immobilier classique, et je lui ai suggéré autre chose, loin des lots résidentiels souvent mis en avant par les agents locaux : une bodega, autrement dit un entrepôt.
L’opération est structurée à travers une société mexicaine de type S. de R.L. de C.V., détenue dans le cadre d’une organisation patrimoniale comprenant une holding française.
L’objectif n’est donc pas simplement d’acheter un bien pour percevoir des loyers. Il s’agit aussi de réfléchir à la manière de financer l’actif, de conserver des liquidités dans la société d’exploitation et, à terme, d’utiliser les revenus générés au sein de l’organisation patrimoniale.
La structure familiale est elle-même organisée dans une logique de transmission : l’épouse de Laurent détient l’usufruit des parts de la holding, tandis que leurs deux enfants en détiennent la nue-propriété à parts égales.
Cette organisation mérite d’être distinguée de l’investissement immobilier lui-même. La détention de l’actif, son financement et la transmission du patrimoine sont trois sujets liés, mais qui ne répondent pas aux mêmes objectifs.
Pourquoi cet investissement peut-il présenter un intérêt ?
Avant d’examiner la structuration patrimoniale retenue par notre investisseur, commençons par regarder l’actif pour ce qu’il est : un local logistique destiné à générer des revenus locatifs.
Sur la base d’un loyer cible de 945.192 MXN par an et de charges annuelles estimées à 175.000 MXN, le revenu annuel après ces charges ressort à 770.192 MXN. En retenant un coût d’acquisition de 8.790.263 MXN, auquel s’ajoutent 6 % de frais d’acquisition, soit un investissement total d’environ 9,32 millions de MXN, le rendement ressort à 8,27 % par an.
Cette estimation repose sur une hypothèse importante : les frais d’entretien courant sont intégralement à la charge du locataire. Elle exclut également certaines charges (gérance, frais de déplacement, CCA) qui sont applicables seulement au cas que nous allons détailler ci-après. Il s’agit donc d’un rendement d’exploitation simplifié, avant fiscalité.
À ce rendement locatif potentiel s’ajoute une appréciation de la valeur du bien, estimée dans notre hypothèse de travail à 6 à 7 % par an dûe notamment à la progression impressionnante du foncier dans cette zone. Bien sûr, cette plus-value potentielle n’est ni un revenu acquis ni une garantie de performance et dépendra de l’évolution du marché et des caractéristiques propres à l’actif. Il serait cependant tout aussi absurde de ne pas l’évoquer puisque c’est ce que je constate depuis plusieurs années à titre personnel et que le marché a entériné puisque la valeur des biens ici a globalement triplé en 15 ans, un état de fait très facilement vérifiable.
L’exemple ci-dessus illustre une stratégie d’investissement particulière, fondée sur une acquisition financée à 100 % sur fonds propres, sans gérance et sans CCA à rémunérer.
Ce n’est pas le montage retenu dans le cas que nous allons étudier, celui-ci répond à une logique patrimoniale spécifique, avec une répartition entre capital et compte courant d’associé, qui entraîne des charges et des flux financiers différents. C’est justement cette différence qu’il m’a semblé intéressant de présenter.
Une enveloppe globale de 500.000 €
Revenons donc sur notre cas particulier : pour raisonner simplement, nous retenons une enveloppe globale d’environ 500.000 €, frais d’acquisition mexicains et frais annexes compris.
Cette enveloppe intègre également environ 15.000 € de trésorerie initiale destinée à accompagner le démarrage de l’opération.
Le financement est envisagé selon une répartition de principe de 50 % en capital et 50 % en compte courant d’associé :
Il s’agit ici d’une hypothèse de travail arrondie, destinée à rendre l’analyse lisible. Elle ne constitue pas une reconstitution définitive de tous les mouvements bancaires de l’opération, qui deviendrait rapidement fastidieuse dans le cadre de cette étude.
Le financement de l’opération
Pourquoi ne pas financer la totalité de l’investissement en capital ? Le choix retenu consiste à combiner deux formes de financement qui n’ont pas la même fonction : le capital constitue les ressources apportées durablement à la société alors que le compte courant d’associé correspond à une avance consentie à la société par son associé, selon des conditions contractuelles définies.
Dans le cas étudié, le compte courant est envisagé avec une rémunération annuelle de 8 %, tout à fait conforme à ce qui se pratique ici puisque le taux directeur de la Banque Centrale du Mexique est de 6.50%, un taux de 8% pour rémunérer un compte courant d’associé est donc parfaitement dans le marché avec une prime de 150 points de base.
Pour donner une comparaison avec la France, le taux directeur de la BCE est de 2.50% et le taux de rémunération des comptes courants d’associés est de 4.35% pour le 2ème trimestre 2026, soit une prime de 185 points de base, c’est donc parfaitement cohérent.
Sur une base de 250 000 €, cela représente une rémunération annuelle théorique de 20.000 €, ces 20.000 € constituant une charge financière pour la société mexicaine si les intérêts sont dus et comptabilisés conformément aux conditions convenues. Ils représentent en contrepartie un revenu financier pour le prêteur, ici la holding consentant le “prêt”.
Evidemment, les 20.000 € ne constituent pas un revenu net disponible tel quel en France, la fiscalité applicable et les éventuelles retenues à la source doivent être prises en compte.
La réalité économique de la première année
L’analyse devient intéressante lorsque l’on quitte le seul prix d’acquisition pour examiner les flux attendus, le modèle financier transmis prévoit notamment :
des loyers mensuels de 78.766 MXN (3.850€)
des charges récurrentes annuelles d’environ 445.700 MXN (21.800€)
une commission d’agence ponctuelle de 245.000 MXN (12.000€) la première année
les intérêts du compte courant d’associé, calculés ici sur l’hypothèse de 250.000 € à 8 % soit 409.000 MXN (20.000€).
Les loyers constituent une hypothèse du modèle, conformes aux oyers comparables dans la zone. La date de livraison et la mise en location effective conditionnent naturellement les revenus de la première année.
Une année de démarrage particulière
La Carta Oferta prévoit une livraison annoncée pour fin avril 2027. Elle indique également une rémunération annuelle de 13 % pendant la période de construction, selon les conditions convenues entre les parties. Ce taux paraît élevé pour un Européen et tout particulièrement pour un Français mais il faut avoir conscience que les entreprises se financent ici allégrement à 15-16%, un taux de 13% pour encaisser directement les fonds de leurs clients est donc une affaire intéressante pour les deux parties.
Cette rémunération ne porte pas sur la totalité du prix, le mode de rémunération du promoteur précise que 10 % du prix total est affecté à un fonds de réserve opérationnelle et que seuls 80 % du prix d’acquisition ouvrent droit à cette rémunération.
Sur la base du prix total TTC de 8.790.262,62 MXN (430.000€), le montant correspondant à 80 % représente environ 7,03 millions de MXN (344.000€).
À titre illustratif, une rémunération de 13 % sur 4 mois représenterait environ 304.000 MXN, soit près de 15.000€. Cette recette doit être isolée des loyers : elle est liée à la phase de construction et ne constitue pas un revenu locatif récurrent.
Une simulation simplifiée des flux de première année
Pour illustrer la mécanique, retenons huit mois de loyers sur la première année, ainsi qu’une période de six mois pour la rémunération prévue pendant la construction.
Il faut alors préciser un élément important dans l’étude : aucune période de vacance locative n’est prévue entre la livraison effective du local et l’entrée des locataires, nous avons justement anticipé cette étape en faisant le nécessaire pour que les locataires soient trouvés immédiatement à la livraison (les frais d’agence de 245.000 MXN). Le bail envisagé est d’une durée minimale de cinq ans, ce qui permet de sécuriser la visibilité locative dès le démarrage de l’exploitation.
Cette hypothèse repose donc sur une mise en location immédiate à la livraison, conformément au dispositif préparé en amont :
Rémunération de l’accompte sur 4 mois : 304.000 MXN (15.000€)
Rémunération des loyers sur 8 mois : 630.128 MXN (30.800€)
Charges récurrentes annuelles : 445.700 MXN (21.800€)
Commissions ponctuelles agence : 245.000 MXN (12.000€)
Intérêts du CCA : 409.000 MXN (20.000€)
Solde simplifié avant mouvements de TVA et impôts : –8.000 €
Ces montants sont arrondis, cette simulation n’étant ni un compte de résultat définitif ni un plan de trésorerie exhaustif. Elle reprend les hypothèses de travail et doit être rapprochée du calendrier réel des encaissements, des paiements et des obligations fiscales.
Elle montre néanmoins un point important : les recettes de la première année ne suffisent pas nécessairement à couvrir toutes les charges et la rémunération du financement, même lorsque l’opération prévoit une rémunération temporaire pendant la construction, la trésorerie initiale de 15.000 € a justement ce rôle à jouer dans la gestion de ce type de décalage.
Résultat comptable et trésorerie : deux réalités différentes
C’est le cœur de cette étude : une société peut afficher un résultat comptable négatif sans que ce résultat corresponde exactement à la variation de son solde bancaire. Inversement, une trésorerie momentanément confortable ne signifie pas que l’activité est rentable.
L’amortissement : il traduit comptablement la consommation de la valeur d’un actif au fil du temps. Il réduit le résultat comptable, mais ne correspond pas à une sortie de trésorerie au moment où il est enregistré. Dans le modèle étudié, un amortissement de 5 % est envisagé. Sa base doit être correctement définie, notamment en distinguant le terrain des constructions et en vérifiant les règles comptables et fiscales applicables au Mexique. On ne peut donc pas appliquer mécaniquement un taux à la totalité de l’enveloppe de 500.000 € et considérer le calcul comme définitif.
Les intérêts du compte courant : à l’inverse, les intérêts du compte courant représentent une charge financière réelle lorsqu’ils sont payés. Ils diminuent la trésorerie de la société, même si leur traitement fiscal peut différer de leur traitement comptable. Le remboursement du principal du compte courant constitue encore un autre flux et correspond au remboursement d’une dette, non à une charge d’exploitation.
Les charges et les décalages de paiement
Certaines dépenses sont payées immédiatement, d’autres peuvent être comptabilisées à une date différente de leur règlement. Les loyers peuvent, eux aussi, être encaissés après la période à laquelle ils se rapportent. Enfin, la TVA peut créer un décalage important entre les sommes avancées lors de l’acquisition et leur éventuelle récupération.
Il faut donc suivre séparément trois indicateurs :
Le résultat comptable, qui mesure la performance selon les règles de comptabilisation.
Le résultat fiscal, qui sert de base au calcul de l’impôt après application des règles fiscales.
La trésorerie, qui mesure les disponibilités réelles et la capacité à honorer les échéances.
Ces trois indicateurs sont liés, mais ils ne sont pas interchangeables.
La TVA : un enjeu de trésorerie à ne pas confondre avec un revenu
Le prix de vente indiqué dans la Carta Oferta est de 8.021.643,50 MXN, pour un prix total TTC de 8.790.262,62 MXN, la différence arithmétique entre ces deux montants atteint donc 768.619,12 MXN.
Si la société dispose effectivement d’un solde de TVA favorable et remplit les conditions nécessaires à sa récupération, le remboursement peut améliorer sa trésorerie. Mais son montant, son calendrier et son traitement doivent être confirmés à partir des factures fiscales et de la déclaration de TVA, le tout supervisé par un contador local afin d’éviter tout problème ou mauvaise interprétation.
Dans une opération de cette taille, quelques centaines de milliers de pesos peuvent modifier sensiblement la trésorerie disponible à court terme. Cela justifie un suivi précis, sans pour autant transformer une récupération attendue en encaissement acquis.
Et au niveau de la holding française ?
L’analyse présentée ici porte principalement sur la société mexicaine et sur les mécanismes économiques de l’investissement, la manière dont les revenus et les liquidités seront ensuite utilisés ou remontés vers la holding française relève d’une réflexion distincte.
Conserver une partie des liquidités au Mexique, percevoir les intérêts du compte courant d’associé ou envisager ultérieurement d’autres distributions ne répond pas nécessairement aux mêmes objectifs.
Les intérêts de 8 % constituent une rémunération du financement apporté à la société mexicaine. Si la holding française est effectivement le prêteur, ils ont vocation à lui revenir selon les conditions contractuelles. Leur montant net disponible dépendra du traitement fiscal applicable.
Pour le reste, il n’existe pas de schéma universel de remontée des fonds, les arbitrages dépendent notamment de la stratégie patrimoniale retenue, de l’horizon d’investissement, des besoins de liquidité et de la situation personnelle et fiscale des associés.
L’objectif n’est pas de faire remonter systématiquement chaque euro disponible, ni de conserver systématiquement tous les fonds au Mexique. Il est de choisir une organisation cohérente avec le projet patrimonial global.
Ce qu’il faut retenir de cette opération
Ce cas illustre plusieurs principes utiles pour tout investissement immobilier international structuré à travers une société :
Premièrement, le prix d’acquisition ne suffit pas à mesurer le besoin de financement. Les frais d’acquisition, les frais annexes et la trésorerie nécessaire au démarrage doivent être intégrés dès le départ.
Deuxièmement, la structure de financement compte autant que le rendement immobilier. Le capital et le compte courant d’associé n’ont pas la même fonction. Leur répartition influence les charges financières et les flux entre les sociétés.
Troisièmement, un résultat comptable négatif ne signifie pas automatiquement que l’opération manque de liquidités. L’amortissement peut réduire le résultat sans provoquer de sortie de trésorerie immédiate. À l’inverse, les intérêts et les charges payées pèsent bien sur les disponibilités.
Quatrièmement, un crédit de TVA potentiel ne doit jamais être assimilé à un revenu garanti. Il peut constituer un enjeu majeur de trésorerie, mais sa récupération doit être établie et son calendrier anticipé.
Enfin, la structuration patrimoniale ne s’arrête pas à la société qui détient l’actif. La manière d’utiliser les revenus au niveau de la holding française doit être cohérente avec les objectifs et la situation des associés.
Un investissement international ne se juge donc pas à partir d’un seul taux de rendement, d’un résultat comptable isolé ou d’un solde bancaire observé à un instant donné, il se comprend en reliant le bien, son financement, ses charges, ses flux de trésorerie et la stratégie patrimoniale dans laquelle il s’inscrit.
Et c’est ce travail de mise en cohérence qui permet de passer d’un simple achat immobilier à une véritable décision de startégie patrimoniale.