Le Fideicomiso : la plus grande idée reçue sur l'immobilier mexicain

Lorsque j’échange avec des investisseurs français qui découvrent le marché immobilier mexicain, il y a une question qui revient presque systématiquement : « Si les étrangers ne peuvent pas être directement propriétaires sur le littoral, cela signifie-t-il qu’ils ne sont pas vraiment propriétaires ? »

Je comprends parfaitement cette réaction car vue depuis la France, cette règle peut sembler inquiétante. Certains y voient même une forme d’insécurité juridique.

Et pourtant, cette inquiétude repose bien souvent sur une erreur de raisonnement : nous avons tendance à analyser un système juridique étranger avec les références de notre propre droit.

Or, c’est précisément ce biais qu’il faut éviter lorsque l’on réfléchit à une diversification patrimoniale internationale.

Chaque pays protège la propriété à sa manière

Lorsque nous investissons dans notre pays d’origine, nous avons rarement conscience des mécanismes juridiques qui protègent nos biens tant ils nous paraissent naturels.

Nous considérons comme évident le rôle du notaire, du cadastre, de la publicité foncière ou encore des tribunaux.

Pourtant, aucun de ces mécanismes n’existe exactement de la même manière ailleurs, chaque État a construit au fil du temps son propre équilibre entre protection de la propriété, souveraineté nationale et sécurité juridique, et le Mexique ne fait pas exception.

Pourquoi cette interdiction existe-t-elle ?

La Constitution mexicaine interdit effectivement depuis 1917 aux étrangers d’acquérir directement certains terrains situés dans une bande de 50 kilomètres le long des côtes et de 100 kilomètres des frontières terrestres.

Cette règle n’a pas été créée pour compliquer la vie des investisseurs étrangers, elle trouve son origine dans l’histoire du pays.

Au XIXᵉ siècle puis au début du XXᵉ, le Mexique a perdu une partie considérable de son territoire au profit des États-Unis. Cette expérience a profondément marqué la construction de l’État moderne.

L’objectif du constituant était donc simple : préserver la souveraineté sur les zones considérées comme stratégiques.

Pour autant, le Mexique souhaitait également attirer les capitaux internationaux et cette règle constitutionnelle était un obstacle majeur, il fallait donc trouver un équilibre.

La réponse : le Fideicomiso

C’est ainsi qu’est né le Fideicomiso.

Concrètement, une banque mexicaine agréée agit comme fiduciaire, le bien est juridiquement détenu dans cette fiducie, mais l’investisseur étranger en demeure le bénéficiaire exclusif. Il peut :

• acheter

• vendre

• louer

• transmettre à ses héritiers

• hypothéquer le bien

• percevoir librement les revenus locatifs

Autrement dit, dans la pratique quotidienne, le propriétaire conserve l’intégralité des attributs économiques de son investissement, usus, fructus et abusus. Le rôle de la banque est avant tout d’assurer le respect du cadre constitutionnel mexicain.

Une protection souvent sous-estimée

Le paradoxe est intéressant car nombreux sont les investisseurs qui pensent perdre des droits en passant par un Fideicomiso.

En réalité, cette structure apporte plusieurs garanties supplémentaires car :

• La banque fiduciaire est soumise à une réglementation bancaire particulièrement stricte

• Le contrat est encadré par le droit mexicain

• Les droits du bénéficiaire sont précisément définis

Le système fonctionne depuis plusieurs décennies et des dizaines de milliers d’investisseurs étrangers l’utilisent aujourd’hui sans difficulté particulière.

Comme toujours, la qualité de l’accompagnement juridique reste essentielle, mais le mécanisme lui-même n’a rien d’improvisé et a montré au fil du temps à la fois sa pertinence et sa résilience.

Le véritable enseignement est ailleurs

À mes yeux, le Fideicomiso est surtout une excellente illustration d’un principe plus général : nous avons souvent tendance à considérer que notre propre système juridique constitue la norme universelle. Pourtant, lorsqu’on investit à l’international, cette approche devient rapidement une faiblesse.

La bonne question n’est pas « Est-ce que ce système fonctionne comme en France ? » mais plutôt « Est-il cohérent, stable et protecteur dans son propre cadre juridique ? »

C’est une différence fondamentale.

Diversifier, c’est aussi accepter d’apprendre

Depuis plusieurs mois, je développe ici-même une idée qui me paraît de plus en plus importante : nous avons appris à diversifier nos actifs, nous commençons progressivement à diversifier nos devises, il devient désormais pertinent de réfléchir également à la diversification des juridictions.

Mais cette diversification suppose d’accepter que le droit puisse être différent sans être moins protecteur. Chaque pays possède son histoire, ses contraintes et sa manière d’organiser la propriété.

Le Fideicomiso n’est pas une faiblesse du système mexicain, l est la traduction juridique d’un compromis entre souveraineté nationale et ouverture aux investissements internationaux.

Et c’est précisément ce qui rend ce mécanisme intéressant d’un point de vue patrimonial.

Le bilan

Lorsqu’un investisseur français découvre le Fideicomiso pour la première fois, sa réaction est souvent guidée par la comparaison avec le droit français et c’est parfaitement naturel.

Mais l’investissement international oblige justement à dépasser ces réflexes car la qualité d’un cadre juridique ne se mesure pas au fait qu’il nous soit familier.

Elle se mesure à sa capacité à protéger durablement les droits de ceux qui y investissent, et c’est probablement l’une des premières leçons qu’apprend tout investisseur qui commence à construire un patrimoine véritablement international.