L'immobilier français est-il encore réellement un actif "sans risque" ?

Nous le savons tous, la pierre reste le placement numéro 1 de la grande majorité de nos compatriotes. Plusieurs sondages récents réalisés par Bricks/Poll&Roll, OpinionWay et Saxo/FBF le confirment de manière éclatante :

• 85 % des Français rêvent toujours d’être propriétaires. La pierre conserve son statut de valeur refuge perçue comme un placement concret, transmissible et sécurisant.

• Plus d’un Français sur deux considère toujours l’investissement locatif comme la meilleure option de placement, devant l’assurance-vie, l’épargne réglementée ou les marchés financiers.

• Près d'un Français sur deux (environ 49 %) envisage un projet immobilier à court ou moyen terme.

• Environ un quart des sondés projettent spécifiquement un investissement locatif.

• 56 % des futurs acheteurs déclarent vouloir investir en priorité pour la transmission ou préparer l'avenir de leurs enfants.

Envers et contre tout, de manière inébranlable, la pierre française bénéficie d’une réputation presque inébranlable alors que les marchés financiers sont jugés volatils, les actions et produits structurés réservés aux investisseurs avertis.

Cette conviction a traversé et même infusé chez plusieurs générations, ce qui explique sans doute pourquoi une grande partie du patrimoine des ménages français reste aujourd’hui massivement concentrée dans l’immobilier résidentiel.

Mais au vu des changements déjà réalisés et à venir, cette grille d’analyse est-elle encore totalement d’actualité ? Le risque immobilier est-il toujours le même qu’il y a vingt ans ?

À mes yeux, la réponse est non, pas seulement du fait du marché lui-même mais aussi (surtout ?) en raison des règles qui l’encadrent.

Quand le principal risque ne vient plus du marché

Traditionnellement, investir dans un bien immobilier consistait essentiellement à analyser quelques paramètres relativement classiques comme l’emplacement (toujours numéro 1 !), la qualité du bien, le potentiel locatif, le financement, l’évolution démographique du secteur.

Pour faire simple, l’investisseur cherchait avant tout à comprendre le marché où il pensait mettre son argent.

Aujourd’hui, cette analyse ne suffit plus, un propriétaire doit désormais intégrer un facteur devenu tout aussi déterminant qui est l’évolution permanente (et parfois contradictoire !) du cadre réglementaire.

Une accumulation de contraintes

Enormément de changements réglementaires sont intervenus en quelques années, notamment l’amélioration de la performance énergétique des logements, la lutte contre les logements insalubres, l’encadrement de certains loyers, le renforcement des obligations des copropriétés, la réforme de la fiscalité locale…

Chacune de ces mesures poursuit un objectif légitime.

Pris isolément, chacun des changements intervenus ces dernières années peut se défendre. Le problème n’est donc pas nécessairement le contenu de chaque réforme, le réel problème est leur accumulation.

En quelques années seulement, un propriétaire a dû intégrer :

• le Diagnostic de Performance Énergétique devenu déterminant

• l’interdiction progressive de louer certains logements

• l’augmentation parfois spectaculaire des taxes foncières

• des normes techniques de plus en plus nombreuses

• des règles de copropriété toujours plus exigeantes

• l’encadrement des loyers dans plusieurs grandes villes

• des droits de mutation parmi les plus élevés d’Europe

Aucun de ces éléments ne condamne, à lui seul, l’investissement immobilier mais leur combinaison modifie profondément la startégie patrimoniale.

Le véritable changement est là. Auparavant, un investissement immobilier pouvait être évalué presque exclusivement à partir de ses caractéristiques économiques, aujourd'hui, il doit également être évalué en fonction de sa sensibilité aux futures évolutions réglementaires, par nature imprévisibles !

Un actif dont les caractéristiques peuvent changer sans que le propriétaire n’y soit pour rien

C’est probablement l’évolution la plus marquante qui ressort de tous ces changements successifs.

Avant cette avalanche de nouvelles normes et réglementations, un appartement conservait globalement les mêmes caractéristiques au fil du temps. Aujourd’hui, un bien peut voir sa rentabilité ou même son exploitabilité évoluer uniquement parce que la réglementation change.

Le meilleur exemple récent reste évidemment le DPE, des logements parfaitement louables il y a quelques années sont progressivement devenus interdits à la location. Puis sont revenus sur le marché d’un trait de plume, lésant gravement au passage les anciens propriétaires qui avaient vendus dans de mauvaises conditions.

Non pas parce que leur état s’est dégradé du fait d’une négligence du propriétaire mais simplement parce que la règle a changé, puis changé à nouveau pour revenir à l’état antérieur !

On peut partager ou non l’objectif poursuivi, ce n’est pas le sujet de cet article.

Le véritable enseignement de cela est que le risque réglementaire est désormais devenu un risque patrimonial à part entière.

L’immobilier reste un excellent actif

Mais le gérer n’est plus une action passive, alors que nombre d’investisseurs non-professionnels ont longtemps considéré qu’une fois le bien acheté, il “suffisait” d’attendre. Or cette époque semble progressivement s’éloigner.

Un propriétaire doit désormais suivre les évolutions fiscales, les réformes énergétiques, les nouvelles obligations déclaratives, les changements de réglementation locale, les travaux imposés en copropriété et j’en passe.

Autrement dit, gérer un patrimoine immobilier demande aujourd’hui beaucoup plus d’investissement personnel et intellectuel qu’il y a vingt ans. Et je ne suis pas certain du tout que cela soit encore bien compris.

Elargissons la réflexion

Cette évolution dépasse largement la question immobilière et illustre à merveille une idée que je développe régulièrement dans mes articles : nous continuons souvent à analyser nos investissements essentiellement sous l’angle du marché, sans prendre rééllement en compte tout ce qu’il y aautour, et tout particulièrement le cadre juridique.

Un appartement ne dépend pas uniquement de l’offre et de la demande, ce serait bien trop simple. Il dépend également du droit de propriété, de la fiscalité, des normes techniques, des règles d’urbanisme, des décisions du législateur.

Jusqu’à récemment, nous avons cru que le principal risque immobilier était économique et consistait en une baisse des prix, une vacance locative ou une hausse des taux. Aujourd'hui, un nouveau risque s'est invité dans l'équation, le risque réglementaire. Et celui est beaucoup plus délicat à anticiper.

Faut-il alors abandonner l’immobilier français ?

Certainement pas, la France demeure l’un des marchés immobiliers les plus importants d’Europe, avec une profondeur de marché, une sécurité juridique et une demande structurelle qui constituent de véritables atouts.

En revanche, considérer que l’immobilier résidentiel français est un actif “sans risque” me paraît aujourd’hui excessivement simplificateur.

Le risque n’a pas disparu, il s’est déplacé. Il est devenu davantage réglementaire, fiscal et politique que strictement immobilier.

Et c’est précisément ce déplacement que beaucoup d’investisseurs continuent de sous-estimer, parce que nous continuons souvent à analyser l'immobilier avec les grilles de lecture des années 1990 ou 2000, les années fastes, alors que l'environnement dans lequel il évolue a profondément changé.

Une nouvelle lecture patrimoniale

A mon avis, nous sommes en train de changer de paradigme. Hier, la qualité d’un investissement immobilier dépendait principalement de son emplacement, aujourd’hui, elle dépend également de la stabilité des règles qui l’encadrent.

Cette évolution ne condamne évidemment pas l’immobilier français mais elle invite fortement à élargir notre analyse.

Comme nous avons appris à diversifier nos classes d’actifs, puis nos secteurs d’activité et nos zones géographiques, il devient peut-être pertinent de réfléchir aussi à la diversification des cadres juridiques dans lesquels nos patrimoines évoluent.

Car un patrimoine solide ne se construit pas uniquement en choisissant de bons actifs, il se construit aussi en évitant qu’ils dépendent tous des mêmes règles.

Il devient désormais tout aussi pertinent de s'interroger sur la stabilité des règles qui encadrent ces actifs. Car un excellent investissement placé dans un environnement juridique de plus en plus instable peut progressivement perdre une partie de son intérêt patrimonial.

À mes yeux, c'est probablement l'une des grandes évolutions de la gestion de patrimoine des dix prochaines années