Un pays « exotique » pour les Français ?
Lorsqu’un investisseur français évoque une diversification patrimoniale au Mexique, les premières objections que j’entends sont souvent les mêmes : « C’est loin. », « C’est risqué. », « On ne connaît pas vraiment le marché. », « Pourquoi investir au Mexique plutôt qu’en Espagne, au Portugal ou à Miami ? »
Ces remarques s’entendent parfaitement, un investissement international ne devrait jamais être décidé sur la base d’une carte postale. Mais ces remarques sont plus l’objet d’un réflexe désuet et d’une méconnaissance totale d’un marché que d’une réalité constatée.
La réalité, c’est que des centaines d’entreprises européennes ont, elles, déjà répondu à une partie de ces questions, et pas en investissant quelques millions pour tester le marché, en investissant depuis des décennies.
Et cela est particulièrement vrai pour l’Espagne.
L’Espagne n’a pas découvert le Mexique hier
Le Mexique est aujourd’hui l’une des principales implantations internationales du capital espagnol : selon les données mexicaines, l’Espagne est le deuxième pays contributeur d’IDE au Mexique sur l’ensemble de la période 1999-2024, derrière les États-Unis, avec 79,3 milliards de dollars cumulés.
Et cette présence ne se limite évidemment pas à l’immobilier : banques, télécommunications, énergie, infrastructures, industrie, hôtellerie, services…les grands groupes espagnols ont construit au Mexique des positions considérables.
BBVA et Santander dans la banque.
Telefónica dans les télécommunications.
Des groupes comme Iberdrola dans l’énergie.
Et, dans l’hôtellerie et le tourisme, toute une partie de l’industrie espagnole est devenue familière du marché mexicain : Meliá, Barceló, Riu, Iberostar, Grupo Piñero et bien d’autres.
Evidemment, le fait que ces groupes investissent au Mexique ne signifie pas que n’importe quel investissement immobilier mexicain est forcément bon, cela ne démontre ni la rentabilité d’un appartement à Playa del Carmen, ni la qualité d’un promoteur, ni la sécurité juridique d’une opération particulière.
Mais cela démontre de manière éclatante que des acteurs économiques professionnels, disposant de très gros moyens pour analyser les risques pays, considérent depuis des décennies que le Mexique mérite d’y engager des capitaux très importants.
Et cela change quelque peu la manière de poser la question.
Un autre chiffre mérite d’être regardé
Pour mesurer à quel point le Mexique est intégré dans la stratégie internationale des entreprises espagnoles, une comparaison est intéressante : à fin 2024, le stock d’investissements directs espagnols en France s’élevait à environ 31,9 milliards d’euros. Dans l’autre sens, les entreprises françaises détenaient environ 82,5 milliards d’euros d’investissements directs en Espagne.
La relation franco-espagnole est donc considérable, et largement réciproque.
Mais regardons maintenant le Mexique : entre 1999 et 2024, le Mexique a enregistré 79,3 milliards de dollars d’IDE provenant d’Espagne, contre 13,2 milliards de dollars provenant de France. Soit, sur cette période, près de six fois plus de flux cumulés espagnols que français.
Bien sûr il ne s’agit pas de comparer directement un stock à un cumul de flux, les deux statistiques ne mesurent pas la même chose, mais l’ordre de grandeur est tout de même difficile à ignorer.
Le cumul des investissements espagnols enregistrés au Mexique depuis 1999 représente ainsi un montant 2,5 fois supérieur au stock d’investissements espagnols actuellement détenu en France.
Pour les entreprises espagnoles, le Mexique n’est de manière manifeste pas un marché périphérique ou une aventure exotique, c’est depuis longtemps l’un de leurs grands territoires d’investissement international.
Et c’est certainement là que le regard français mérite d’être interrogé, car ces chiffres démontrent que l’idée d’un Mexique économiquement « exotique », marginal ou insuffisamment structuré pour accueillir des capitaux internationaux importants correspond assez mal à la réalité des flux d’investissement observés depuis vingt-cinq ans.
Et la France dans tout ça ?
La France n’est évidemment pas absente, loin de là. Selon France Diplomatie et la Chambre de Commerce Franco-Mexicaine, environ 700 entreprises françaises sont implantées au Mexique, dont 38 entreprises du CAC 40.
Elles emploient près de 190.000 personnes et génèrent un chiffre d’affaires estimé à environ 31 milliards d’euros.
Plusieurs grands groupes français ont même installé au Mexique leur siège régional pour l’Amérique latine ou pour le Mexique et l’Amérique centrale :
Thales.
L’Oréal.
Danone.
Engie.
Michelin.
Airbus.
Schneider Electric.
Contrairement aux particuliers, investisseurs privés et entrepreneurs, les grandes entreprises françaises connaissent parfaitement le Mexique. La relation économique franco-mexicaine représente d’ailleurs 6,8 milliards d’euros d’échanges commerciaux en 2024.
Une perception qui ne correspond pas à la réalité économique
Pour une grande entreprise, investir au Mexique signifie généralement disposer d’équipes locales, de conseils juridiques et fiscaux, d’analystes, de partenaires, de processus de contrôle et d’une capacité à absorber le risque.
Pour un particulier, l’approche est évidemment différente : lorsqu’un investisseur français regarde un appartement au Mexique depuis son salon parisien, il ne dispose pas nécessairement de ces mêmes outils.
Il voit un pays lointain, il entend parler de criminalité, il lit des articles sur la corruption et il se demande ce qui se passera s’il doit revendre son bien à 10.000 kilomètres de chez lui.
Se poser ces questions est parfaitement légitime, et la création de notre cabinet French Connect Quintana Roo a justement pour objet d’y répondre factuellement.
Et il existe une différence fondamentale entre dire que le Mexique ne présente aucun risque et affirmer que le Mexique est un marché suffisamment important et structuré pour que des investisseurs professionnels aient accepté d’y engager des dizaines de milliards de dollars depuis des décennies.
La seconde affirmation, elle, est parfaitement documentée.
Et c’est là que le Quintana Roo devient particulièrement intéressant
Parce que le phénomène n’est pas seulement visible à l’échelle du Mexique, il est particulièrement visible ici, dans notre État : en 2024, le Quintana Roo a reçu 921 millions de dollars d’IDE. Sur ce montant, 348 millions provenaient d’Espagne.
L’Espagne représentait donc cette année-là la première origine étrangère des investissements directs dans le Quintana Roo, devant les États-Unis et les Pays-Bas.
Et ce n’est pas un phénomène ponctuel : sur l’ensemble de la période 1999-2024, les investissements espagnols enregistrés dans l’État atteignent 3,135 milliards de dollars, contre 3,042 milliards pour les États-Unis et 1,985 milliard pour les Pays-Bas.
L’Espagne est donc, sur cette période, le premier pays étranger investisseur dans le Quintana Roo, et lorsqu’on connaît un peu l’économie locale, ce chiffre prend encore davantage de sens.
Le Quintana Roo n’est pas seulement Cancún, Playa del Carmen ou Tulum sur une carte touristique. C’est un territoire devenu l’un des principaux pôles économiques et touristiques du Mexique, avec une activité qui attire depuis des décennies des capitaux internationaux dans l’hôtellerie, le tourisme, les services, la construction, l’immobilier et les infrastructures.
L’Espagne y occupe une place particulière, les grands groupes hôteliers espagnols ont depuis longtemps fait de la péninsule du Yucatán et de la Riviera Maya un terrain d’expansion majeur. Riu, Iberostar, Meliá, Barceló, Grupo Piñero et d’autres acteurs espagnols y ont développé une présence qui dépasse largement le simple investissement ponctuel ou l’effet de mode.
Pour une partie importante du capital espagnol, le Quintana Roo n’est pas un marché exotique découvert sur Instagram, c’est un marché connu, étudié, pratiqué et développé depuis des années.
Et c’est particulièrement intéressant lorsqu’on parle d’investissement immobilier car lorsqu’un investisseur français regarde Playa del Carmen ou Tulum depuis Paris, il peut avoir l’impression d’observer un marché lointain, complexe et difficile à appréhender.
De son côté, lorsqu’un groupe espagnol regarde la même région, il ne découvre pas nécessairement un territoire inconnu, il s’inscrit dans une relation économique avec le Mexique qui dure depuis plusieurs décennies.
Cela ne signifie pas que tout projet immobilier du Quintana Roo est intrinséquement bon, il faut être sélectif, mais tout simplement que l’idée selon laquelle nous serions face à un marché périphérique, immature ou insuffisamment structuré pour accueillir des capitaux internationaux importants résiste assez mal à l’observation des faits.
Pas de confusion idéalisée
Les 348 millions de dollars d’IDE espagnols enregistrés dans le Quintana Roo en 2024 ne veulent bien sûr pas dire que 348 millions de dollars se sont investis dans l’immobilier résidentiel. Les statistiques d’IDE englobent de nombreux secteurs : hôtellerie, tourisme, services, immobilier, construction et autres activités économiques.
Les Espagnols n’achètent donc pas pour 348 millions de dollars d’appartements à Playa del Carmen (même si j’aimerais !). En revanche, ces données permettent de démontrer quelque chose de beaucoup plus solide, à savoir que le capital espagnol connaît bien le Quintana Roo, y investit massivement et y maintient depuis longtemps une présence économique importante.
Et pour quelqu’un qui envisage une diversification patrimoniale dans la Riviera Maya, cette information me paraît nettement plus intéressante qu’une simple promesse de rendement car elle oblige au minimum à regarder le marché autrement.
Alors, pourquoi cette différence de perception ?
Pourquoi un entrepreneur espagnol, une banque espagnole ou un groupe hôtelier espagnol peut-il considérer le Mexique comme un marché stratégique alors qu’un investisseur privé français peut encore le percevoir comme une sorte de pari exotique ?
Je ne crois pas que la réponse soit simplement culturelle, elle tient probablement aussi à l’histoire économique des deux pays : l’Espagne a développé depuis longtemps des liens économiques extrêmement étroits avec l’Amérique latine et le Mexique en est l’un des piliers.
Pour beaucoup d’acteurs espagnols, investir au Mexique n’est donc pas véritablement « investir à l’autre bout du monde », c’est investir dans un marché avec lequel ils entretiennent des relations commerciales, linguistiques, culturelles et économiques depuis plusieurs décennies.
La France possède également ces relations mais elles sont moins profondément intégrées dans l’imaginaire patrimonial du particulier, investisseur et entrepreneur français.
Ce que ces chiffres ne disent pas
Ces chiffres, bien qu’impressionnants, ne disent pas qu’il faut impérativement investir au Mexique, ils ne disent pas non plus que le marché immobilier mexicain est sans risque, ils ne disent pas plus qu’un appartement à Playa del Carmen constitue automatiquement une bonne diversification patrimoniale, ni même pas que le Mexique est nécessairement préférable à l’Espagne, au Portugal, à Miami ou à toute autre destination.
Ils disent simplement quelque chose de beaucoup plus factuel : le risque « Mexique » n’a manifestement pas empêché des entreprises espagnoles d’y engager des dizaines de milliards de dollars, et le phénomène est particulièrement visible dans le Quintana Roo.
La vraie question n’est peut-être donc pas celle que l’on pose habituellement
Lorsqu’un investisseur français me demande pourquoi investir au Mexique, je trouve cette question parfaitement légitime et, vous le constatez, les arguments factuels pour y répondre ne manquent pas.
Mais j’aurais envie d’en poser une autre : pourquoi considérons-nous encore le Mexique comme une destination exotique lorsque des entreprises européennes y ont construit, depuis des décennies, des positions économiques qui se chiffrent en dizaines de milliards de dollars ?
Et surtout, si l’Espagne a investi près de six fois plus que la France au Mexique depuis 1999, est-ce réellement le Mexique qui est trop risqué ou est-ce simplement que nous, Français, avons encore aujourd’hui moins l’habitude ou l’envie d’y regarder ?
La réponse à cette question mérite beaucoup mieux qu’une opinion ou un avis à l’emporte-pièce, elle mérite des chiffres, des données, des vérifications. Et, surtout, une analyse projet par projet.
Parce qu’entre « le Mexique est risqué » et « tout investissement au Mexique est une bonne idée », il existe tout l’espace dans lequel devrait se situer une véritable analyse patrimoniale.
Et c’est dans cet espace que notre cabinet peut vous aider à réaliser votre projet dans un des marchés les plus dynamiques du continent américain.