Pendant que tout le monde regarde les marchés, certains rachètent la terre

Au fil de mes entretiens avec des investisseurs de toutes nationalités ces trois dernières années, je note une convergence assez générale sur trois grandes familles d’actifs que sont les actions, l’immobilier et les obligations.

À la marge, quelques investisseurs s’intéressent aux métaux précieux ou au Private Equity, généralement des investisseurs de haut niveau et particulièrement entourés d’un pool de professionnels.

Pendant que tout le monde parle d'intelligence artificielle, de cryptomonnaies ou de Bourse, une classe d'actifs que beaucoup considéraient comme dépassée revient progressivement dans les portefeuilles des investisseurs les plus sophistiqués : le foncier.

Mais il existe une classe d’actifs que beaucoup considérent comme anecdotique, presque réservée aux agriculteurs ou aux très grandes fortunes, à savoir le foncier.

Il est pourtant clair plusieurs grands investisseurs institutionnels, family offices et fortunes privées renforcent progressivement leur exposition au foncier américain.

Cette évolution ne concerne d'ailleurs pas uniquement quelques grandes fortunes. Depuis plusieurs années, des fonds institutionnels et des fonds de pension augmentent eux aussi progressivement leur exposition au foncier, convaincus que certaines tendances démographiques et économiques s'inscrivent dans le très long terme.

Pourquoi ? Tout simplement parce que le monde a beaucoup changé.

Le foncier, cet actif sous-coté

Pendant quarante ans, nous avons beaucoup utilisé le foncier, pour construire des immeubles, des centres commerciaux, des lotissements, des usines, des entrepôts, des routes, des hôtels, et maintenant des Data centers.

Cette frénésie de construction a fini par nous faire perdre de vue une évidence : le foncier, lui, ne se fabrique pas. Chaque année qui passe réduit mécaniquement la quantité de terrains réellement disponibles dans les zones économiques attractives.

Ce phénomène est loin d’être uniforme, et dans certaines régions du monde le foncier reste encore abondant. Dans d’autres, il devient progressivement une ressource rare.

Et comme toujours en économie, ce qui est rare est cher.

Ce qui change aujourd’hui

Pendant longtemps, posséder un terrain était peu intéressant car immobilisant du capital, pour une durée incertaine, des conditions de sortie aléatoires et sans production de revenus.

Mais cette lecture purement financière devient aujourd’hui incomplète car plusieurs tendances mondiales convergent aujourd’hui.

Première tendance : la démographie

Certains états américains les plus dynamiques comme le Texas, la Floride, l’Arizona, la Caroline du Nord ou le Tennessee continuent d’attirer des millions d’habitants.

Leur croissance démographique reste très supérieure à la moyenne de celle de nombreux pays développés.

Et qui dit population supplémentaire dit besoins supplémentaires en logements, commerces, écoles, hôpitaux, routes, zones industrielles.

Et donc...des terrains, de la bonne vieille terre à bâtir.

Deuxième tendance : la réindustrialisation

Depuis plusieurs années, poussés par les tensions géopolitiques avec la Chine, les diffcicultés logiqtiques et le besoin de sécuriser les chaînes d’approvisionnement, les États-Unis relocalisent une partie de leur appareil productif.

Une partie de ce besoin a été comblé par le Nearshoring et le Mexique en a très largement profité.

Mais le “America first” Trumpien pousse de nombreuses entreprises à construire de nouvelles capacités industrielles sur le sol même des Etats-Unis. Or une usine commence toujours par un terrain !

Troisième tendance : les corridors logistiques

L’explosion du e-commerce n’a pas uniquement créé des entrepôts, elle a profondément modifié la valeur stratégique de certains terrains.

Amazon, FedEx, UPS, les ports, les plateformes multimodales, les autoroutes, les hubs ferroviaires, tous nécessitent une quantité considérable de foncier.

Et pas forcément là où était l’activité il ya vingt ans.

Quatrième tendance : l’intelligence artificielle

L’intelligence artificielle est passé en quelques années de sujet de science-fiction à quelque chose qui se rapproche de plus en plus de l’Alpha et l’Oméga de l’activité économique.

Mais on parle beaucoup moins de ce qu’elle nécessite physiquement : les modèles d’IA fonctionnent grâce à des centres de données gigantesques, avec des infrastructures consomment des volumes considérables d’électricité, d’eau et… de foncier.

Comme le Meta Hyperion AI Campus, en Louisiane, avec un campus s'étendant sur pratiquement 1.500 hectares (l'équivalent de 2.000 terrains de football) pour 371.000m² de bâti…

L’économie numérique reste finalement une économie très physique.

Cinquième tendance : l’inflation

L’inflation ne touche pas uniquement les biens de consommation, elle renchérit également les matériaux, les coûts de construction, les infrastructures.

Créer du foncier exploitable coûte de plus en plus cher, et là encore cela modifie progressivement les équilibres et entraîne une énorme variation des prix.

Plus les coûts de viabilisation, des infrastructures et de construction augmentent, plus la valeur intrinsèque des terrains déjà bien situés tend à se renforcer.

Ce qui m’intéresse en tant que professionnel du patrimoine

Ce n’est évidemment pas de dire que le foncier américain est le meilleur investissement, c’est typiquement le genre de déclaration à l’emporte-pièce que j’évite tant chaque projet doit être étudié en détail, quelque soit l’actif.

En revanche, je trouve intéressant de constater qu’une classe d’actifs longtemps considérée comme secondaire attire aujourd’hui de nouveau l’attention d’investisseurs particulièrement sophistiqués.

Non pas parce qu’ils recherchent un effet de “mode” mais parce qu’ils observent des tendances économiques de très long terme.

Et c’est probablement cela qu’il faut retenir : savoir identifier suffisamment tôt les grandes transformations qui redessinent progressivement l’économie mondiale pour en tirer le meilleur parti et et prendre position avant que ces grandes tendances ne soient pleinement intégrées par le marché.

La semaine prochaine, j’aurai le plaisir d’échanger avec les dirigeants d’une société spécialisée dans cette classe d’actifs afin d’analyser avec un regard patrimonial les mécanismes qui expliquent le retour du foncier américain dans les allocations de nombreux investisseurs.

Si cela peut vous intéresser, envoyez-moi un mail et je vous inscrirai avec plaisir au webinaire.

Car le véritable enjeu n’est pas de savoir s’il faut investir dans la terre aujourd’hui mais bien de comprendre pourquoi ceux qui raisonnent à vingt ou trente ans recommencent à s’y intéresser.