Sandrine n’envisage pas de quitter la France. Elle ne cherche pas non plus à devenir expatriée. Mais après plus de vingt-cinq années consacrées à constituer un patrimoine immobilier locatif, elle commence à sérieusement se demander s’il est encore raisonnable de concentrer l’essentiel de son patrimoine dans un seul pays, dont l’environnement fiscal, réglementaire et politique lui paraît de moins en moins prévisible.
Un investisseur immobilier qui arrive à un tournant
Notre interlocutrice a 52 ans, cadre dirigeant dans le secteur immobilier, elle connaît parfaitement les mécanismes de l’investissement locatif qu’elle a largement utilisé à titre personnel pour se construire un beau patrimoine immobilier sur une période de plus de 25 ans, quasi-exclusivement dans le secteur résidentiel.
Cette stratégie a parfaitement fonctionné pendant de nombreuses années, notamment grâce au levier financier de l’endettement.
Mais l’équation a brutalement changé : entre la hausse des charges, la fiscalité de plus en plus lourde, la réglementation énergétique à géométrie variable, les contraintes locatives, les travaux, la gestion des locataires etc, les rendements nets se sont progressivement dégradés.
Certains biens ne dégagent plus la rentabilité attendue, mobilisent un temps et une énergie de plus en plus considérables et Sandrine s’y retrouve de moins en moins.
Cela fait donc quelques années déjà qu’elle a commencé à vendre une partie de son parc. Ces premières cessions lui ont permis de récupérer des liquidités significatives et de matérialiser de belles plus-values, mais il lui reste encore plusieurs biens à arbitrer.
Son objectif n’est pas de liquider précipitamment tout ce qu’elle possède. Elle souhaite organiser progressivement une nouvelle allocation de son patrimoine, notamment géographique. Mais elle sent bien que le temps lui est de plus en plus compté pour vendre dans de bonnes conditions.
Pourquoi le levier du crédit immobilier a perdu une grande partie de son efficacité
Depuis près de 50 ans, l’investissement immobilier français a bénéficié d’un mécanisme particulièrement puissant centré autour de taux d’emprunt faibles en réel, parfois inférieurs à l’inflation, permettaient de financer une acquisition avec un apport limité tout en conservant une capacité d’investissement.
Ce levier a progressivement perdu de son intérêt : la remontée rapide des taux, le durcissement des conditions d’octroi, le coût des assurances et l’augmentation des prix de certains travaux ont profondément modifié l’équation.
Un bien qui pouvait autrefois s’autofinancer, voire dégager une trésorerie positive, peut désormais nécessiter un effort d’épargne mensuel important. Et lorsque le rendement locatif net devient inférieur au coût réel du financement, l’effet de levier se transforme en effet de massue.
Pour notre investisseuse, le constat est limpide, l’immobilier reste un actif patrimonial, mais il ne constitue plus systématiquement une machine à fabriquer du patrimoine grâce au crédit et elle ne retrouve plus aujourd’hui les conditions qui avaient rendu sa stratégie particulièrement efficace au cours des années précédentes. D’autant que les perspectives à court et moyen terme n’incitent pas à l’optimisme.
Le déclencheur pour Sandrine : une confiance qui s’érode lourdement
La lente agonie du levier du crédit mise à part, ce qui interpelle Sandrine aujourd’hui et l’incite a accélerer son désengagement du marché immobilier domestique dépasse largement la seule question immobilière : les débats budgétaires français, les propositions fiscales portées par certains responsables politiques à l’approche de la présidentielle de 2027 et les interrogations sur la protection du patrimoine privé alimentent ses inquiétudes.
Elle observe également une situation paradoxale : alors que l’État cherche à réduire son déficit et à financer une dette toujours plus importante, il envisage de mobiliser directement l’épargne des Français ! Le 30 octobre dernier, les députés ont ainsi adopté un amendement proposant un emprunt citoyen à 3,5 % sur dix ans, avec des intérêts exonérés d’impôt. Le dispositif reste soumis à la suite de la procédure budgétaire et n’est pas encore opérationnel.
L’État cherche donc à attirer l’épargne privée pour financer ses propres besoins. Et pour notre investisseuse, le signal mérite réflexion : si les finances publiques nécessitent toujours davantage de ressources, quelle sera la prochaine étape ?
L’attrait fiscal, une vieille recette qui ne garantit rien
Professionnelle avertie ayant traversé de nombreuses “crises”, elle se souvient aussi de plusieurs dispositifs qui ont marqué l’histoire de l’investissement en France : FCPI, loi Pons, dispositifs de défiscalisation immobilière comme le Pinel… Tous ont été présentés, à un moment ou à un autre, avec un argument fiscal particulièrement séduisant.
Mais une réduction d’impôt ne transforme pas un mauvais investissement en bon placement : les FCPI ont exposé de nombreux souscripteurs à des pertes en capital et à une liquidité très limitée. Les investissements immobiliers défiscalisants ont parfois été commercialisés à des prix qui intégraient largement l’avantage fiscal, au détriment de la valeur économique réelle du bien. Quant aux dispositifs ultramarins historiques, ils ont aussi connu des opérations défaillantes et des contentieux parfois retentissants, donnant lieu à des détournements systémiques colossaux, évalués à plusieurs milliards de francs (représentant des centaines de millions d'euros), qui ont contraint l'État à durcir considérablement le texte avant de l'abroger en l'an 2000.
Sa conclusion est donc volontairement brutale : « Quand on a besoin d’habiller un placement d’un appeau fiscalement attractif pour le vendre, il y a de bonnes raisons de se méfier. Et généralement, c’est à la sortie que l’on découvre combien on s’est fait plumer. »
Elle ne rejette pas par principe les avantages fiscaux, en bonne investisseuse soucieuse de la qualité du sous-jacent, elle refuse simplement qu’ils deviennent l’argument principal d’un investissement.
Diversifier, pas nécessairement partir
Sandrine ne souhaite pas déménager au Mexique demain matin. Elle n’a d’ailleurs aucune certitude sur le fait qu’elle voudra un jour y vivre, sa vie étant en France, avec ses proche, sa famille, ses enfants.
En revanche, elle estime que son patrimoine est trop exposé à un seul environnement économique, fiscal et réglementaire, d’autant que tous les aspects de cet environnement se dégradent petit à petit.
L’Europe dans sa globalité ne lui paraît plus offrir les perspectives qu’elle recherche pour cette nouvelle phase de son parcours patrimonial, tant les problématiques présentes en France se dupliquent chez les voisins européens. Elle souhaite donc étudier des possibilités hors de France et hors d’Europe, sans pour autant déplacer tous ses actifs ni concentrer ses liquidités dans un seul nouveau pays.
Le Mexique fait partie des destinations qu’elle souhaite examiner, connaissant déjà la Riviera Maya et souhaitant comprendre les possibilités réelles concernant l’immobilier ou des projets économiques, mais aussi les risques juridiques, fiscaux et opérationnels.
Notre investisseuse ne cherche pas une fausse promesse de rendements mirifiques, elle cherche une stratégie de diversification cohérente avec ses objectifs.
Le véritable travail commence bien avant le choix du placement
Son dossier comporte en réalité plusieurs sujets qu’il serait imprudent de traiter séparément :
La cession du patrimoine existant : quels biens conserver, lesquels vendre, à quel calendrier et avec quelles conséquences fiscales ?
La disponibilité du capital : quelle part des liquidités peut être investie sans compromettre sa sécurité financière et ses projets futurs ?
La diversification géographique : quelle exposition conserver éventuellement en France, quelle part envisager hors d’Europe et dans quels environnements économiques ?
Le choix des investissements : immobilier locatif, immobilier patrimonial, participation à des projets économiques, avec une analyse indépendante du rendement annoncé.
La structuration juridique et fiscale : comment détenir les actifs, organiser les flux financiers et anticiper les conséquences d’une éventuelle évolution de sa résidence fiscale ?
C’est à ce stade qu’une approche coordonnée et globale devient nécessaire.
L’approche FCQ : ne pas vendre une destination, construire une stratégie
Notre investisseuse ne cherche pas à fuir la France, pas plus qu’elle ne considère le Mexique comme une solution miracle. Elle a simplement parfaitement compris qu’une stratégie patrimoniale efficace à un moment donné de sa vie ne le sera pas nécessairement vingt ans plus tard, et que plutôt que de rester enfermée dans de vieux réflexes, il faut savoir adapter sa stratégie aux circonstances, être curieux et rester “aware” comme le dit régulièrement un célèbre philosophe-karatéka belge
Pendant plus de deux décennies, Sandrine a construit son patrimoine grâce à l’immobilier français, au crédit et à un environnement économique qui lui était favorable. Aujourd’hui, les rendements se sont comprimés, le levier du financement a perdu une grande partie de son efficacité et les contraintes réglementaires se sont multipliées. À cela s’ajoute une incertitude politique et fiscale qui l’incite à ne plus concentrer l’ensemble de ses intérêts patrimoniaux dans un seul pays.
Son enjeu est donc double : sortir progressivement d’une partie de ses investissements devenus moins pertinents, sans brader le patrimoine qu’elle a mis plus de vingt ans à constituer, et redéployer son capital vers de nouvelles opportunités en maîtrisant les risques.
Mais diversifier ne signifie pas simplement acheter un appartement à l’étranger. Il faut comprendre le fonctionnement du marché, vérifier la solidité des opérateurs, anticiper les conséquences fiscales, organiser les transferts de fonds et s’assurer que les actifs acquis correspondent réellement à ses objectifs. Il faut également conserver suffisamment de liquidités et éviter de remplacer une concentration géographique par une nouvelle concentration dans un seul projet ou une seule classe d’actifs.
Avec un cas comme celui de Sandrine, notre cabinet multi-disciplinaire trouve matière à déployer une grande partie de ses talents car le premier travail de French Connect Quintana Roo consiste à comprendre son patrimoine actuel, ses contraintes, ses objectifs et le rôle que pourrait jouer le Mexique dans une stratégie de diversification plus large, certainement pas de lui présenter un catalogue de biens immobiliers mexicains.
Cela implique une analyse économique préalable, l’identification des solutions envisageables, la coordination avec des professionnels juridiques et fiscaux locaux d’excellent niveau et, lorsque cela se justifie, l’étude d’opportunités immobilières ou entrepreneuriales locales.
Nous ne considérons pas que tous les investisseurs français doivent acheter au Mexique. En revanche, nous sommes persuadés que les fondamentaux économiques du pays et sa dynamique concourent à étudier sérieusement cette possibilité, avec des informations fiables et des interlocuteurs identifiés, avant de prendre une décision.
Un patrimoine ne se construit pas en vingt ans pour devenir ensuite prisonnier d’un seul marché, d’une seule réglementation ou des décisions d’un seul gouvernement.
La diversification internationale n’est ni une fuite ni un pari sur l’avenir. C’est une manière de conserver des options, de répartir les risques et de reprendre la maîtrise de ses décisions patrimoniales.
Et dans un environnement où les règles du jeu peuvent évoluer rapidement, conserver des options est déjà une forme de protection.